前言

近两个月以来 ， 中央层面多次发声推动老旧小区改造 。 最近的8月12日 ， 国办印发全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议重点任务分工方案 ， 提出引导鼓励更多社会资本进入服务业 ， 扩大服务业对外开放 ， 结合城镇老旧小区改造 。

老旧小区改造政策的一个出发点在于稳投资、拉内需 ， 而对于市民而言 ， 改造的背后是一场居住层面的“幸福指数升级” 。

在深圳 ， 相对于老旧小区改造 ， 城中村改造同样是一个广泛的议题 。 根据2017年底深圳市规划与国土资源委员会的统计 ， 全市现存城中村数量为1044个 ， 覆盖超1000万人口 。

与各地待改造的老旧小区略有不同的是 ， 深圳城中村承载了更高比例的租客 。 而近几年长租公寓模式兴起 ， 城中村又成为了得天独厚的改造房源 。

2017年 ， 国家政策开始鼓励租赁市场发展 ， 深圳市在《住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）提出 ， “十三五”期间 ， 要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业 。

但就在不久前 ， 万科对部分已签约拟将改造的城中村房源进行清退 ， 以开发商为代表的社会资本进入为何在城中村改造中“遇冷”？居住升级的背后 ， 一个问题也有待解决：谁应该是决定升级的主体？

城中村就地改造

相比于大拆大建 ， 就地改造更符合规划专家们对于城市更新的期待 。

AECOM亚太区总裁、美国建筑师协会院士乔全生曾在接受21世纪经济报道记者专访时指出 ， 在城市更新领域 ， 完全“推倒重来”是一种过时的概念 ， 基于环保以及保留城市纹理等理念 ， 进行空间的重新整理和改造是更值得考虑的方式 。

官方也定下了类似的基调 。 2016年 ， 深圳发布《城市更新“十三五”规划》 ， 其中提出 ， 城中村以完善配套和改善环境为目标 ， 以综合整治为主 ， 拆除重建为辅 。

近几年长租公寓模式的兴起 ， 为深圳城中村的改造提供了契机 。 最初进入深圳长租公寓市场的 ， 既有魔方、自如等全国性品牌 ， 也有本土创业品牌 ， 甚至有仅拥有一两栋房源的城中村房东们 。

而开发商的入局 ， 让城中村改造迅速扩大了规模 。

深圳市属国企深业集团在2017年完成了位于福田区水围村的29栋统建楼改造 。 这一项目采取“政府-国企-村股份公司”三方合作改造模式 ， 村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案 ， 然后由政府引入深业集团 ， 对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造 。

21世纪经济报道记者曾走访改造后的水围村 ， 29栋楼充满年轻感的设计、大胆的配色、精致的装修以及公共区域丰富的配套设施 ， 让这一片区域完全摆脱了城中村常有的“脏乱差”形象 。

万科也是积极参与城中村改造的开发商代表 。 2017年 ， 万科开创了一项“万村计划” ， 通过市场化运作 ， 将村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理 ， 同时还将城中村综合整治与物业管理、商业运营等结合起来 。

2018年4月 ， 已经卸任万科董事长一职的王石在一场“城市共创大会”上为“万村计划”站台 ， 他说 ， 深圳共有1044个城中村 ， 容纳了大约60%的城市人口 。 出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑 ， 对这些城中村不能采取大拆大建的方式 ， 必须找到综合整治提效的新模式 。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉记者 ， 此前零散的社会资本改造城中村 ， 大多局限在一栋楼里进行装修 ， 而开发商的进入 ， 其实还承担了社区综合整治的功能 。

租金承压

但在2018年9月 ， 万科暂缓了新增“万村计划”房源 ， 不久前更是对部分已签约的房源进行清退 。

其中一个插曲是 ， 去年6月 ， 富士康工人发公开信 ， 要求公司足额缴纳公积金 ， 并提高工资以跟上房租的涨幅 。 而背后的原因 ， 正是开发商进入城中村改造 ， 导致片区房租上涨 。