从租赁市场的主基调来看 ， 深圳希望租金价格得到有效控制 。 2018年8月 ， 市规划和国土资源委员和房地产业处的一位官员透露 ， 深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度 ， 采取严格的租金管制 。

一位地产界的观察人士告诉记者 ， 从投资的逻辑来讲 ， 相比于住宅开发的高周转、高回报 ， 长租公寓改造其实是微利的 ， 如果改造周期过长 ， 租金上涨承压 ， 开发商从战略角度考虑 ， 也必然会重新评估这一业务 。

在今年3月的年度业绩会上 ， 万科总裁兼首席执行官祝九胜表示 ， “万村计划比我们一开始想象的要复杂 ， 涉及的利益相关方太多 。 ”

相比之下 ， 深业集团副总裁董方曾对记者总结了水围村项目的几个优势 ， 一是29栋统建楼聚集在一起 ， 有一定规模 ， 改造难度较小；二是与村股份公司合作 ， 沟通难度低于一家一户去协商；三是政府给予大力支持 。

对于改造方而言 ， 一个重要的判断在于 ， 越来越多的年轻一代进入租房市场 ， 他们希望提高生活质量并愿意支付适当的房租溢价 。

但根据深圳链家在2017年发布的一份租赁调研报告 ， 深圳租房客中 ， 租金2000元以内占比超五成 ， 超过52.9%的人住在城中村 。 有些单间租金甚至低至500元以内 ， 缓解许多来深务工者的生活成本压力 。 城中村因存量大、出租比例高、租金低廉 ， 颇受深圳租客青睐 ， 甚至许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住 。

兼顾低支付能力人群

如何平衡适当保留低成本空间 ， 与提升居住品质乃至城市形象之间的关系？

罗凤鸣认为 ， 城中村租金相对较低 ， 如果过快地改造 ， 会使部分城中村进入“被迫高端化”的局面 ， 这应该是个渐进升级的过程 。 开发商改的是存量物业 ， 涉及社会民生 。 如何在产品形态上更加多样化 ， 兼顾到低支付能力人群 ， 这是政府、开发商需要考虑的 。

在进行改造决策时 ， 被征求意见的往往只有村民 ， 有的希望获得更高的租金而同意改造 ， 有的则因为想要保留更大的自主权而反对 ， 但租客往往被排除在了决策之外 。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者 ， 以他多次在城中村调研的经历来看 ， 租住其中的人 ， 如果让他们在环境改善和低租金之间二选其一的话 ， 很多人会选择低租金 。

“所以不要先入为主地认为 ， 我来帮你改善居住面貌 。 好的环境谁都想要 ， 但天下没有免费的午餐 。 ”李宇嘉说 。

今年3月 ， 深圳规划和自然资源局印发《城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》 ， 其中提出 ， 充分考虑城市发展弹性 ， 在规划期内保留一定比例的城中村 ， 保障低成本空间 。

水围村项目比较特殊 ， 深业集团改造完之后租给福田区政府 ， 政府再以较低的价格以人才房的形式推向市场 ， 仍然很大程度保留了其低成本属性 。 有分析人士指出 ， 这是一个标杆项目 ， 不大可能大规模推广 。

在李宇嘉看来 ， 在当前的形势下 ， 政府对租金有序上涨的引导和约束是有必要的 ， 在这一前提下 ， 开发商再来评估要不要做 。

另一个需要思考的是 ， 城中村改造 ， 有没有可能改变决策程序？

在2017年一场关于城中村的专场讨论会上 ， 深圳大学建筑与城市规划学院城乡规划系主任杨晓春说 ， “谁来决定城中村的去留呢？我认为应该是居民 ， 这个居民不仅仅是村民、是房东 ， 而且应该包含了真正住在这里的租户 。 当一个城中村没有人租住 ， 或者活力下降的时候 ， 就是我们思考它是否应该改造的时候 ， 而不是仅仅根据它的区位来决定 。 ”

杨晓春说 ， 如果居民也来参与决定 ， 深圳将面临一个比较根本的制度革新 。

来源：21世纪经济报道、深圳地产网