第二、假如刚需自住买房 ， 房贷期限是“越长越好”还是“越短越好”？

前面我们已经提到 ， 在按揭贷款的两种方式中 ， 在同等条件下 ， 等额本金总支出利息要比等额本息方式少很多 ， 所以 ， 市面上不少人会选择等额本金 ， 即使在还贷前期背负巨大的还款压力情况下 。 无论是等额本金 ， 还是等额本息 ， 两种方式都有一个共同点：贷款时间越长 ， 利息总支出越多 ， 反之越少 。 下面先举两个例子对比：

由于现在大多数人使用的还贷方式为等额本息 ， 我们就以等额本息为例 ， 首先来看看贷款10年与贷款30年差别到底在哪里？设置一个条件：假如按揭房贷100万元 ， 贷款利率按最新的基准利率4.9% ， 计算结果如下：

1.采取等额本息按揭房贷10年：

由图可知 ， 100万房贷 ， 在基础利率条件下 ， 10年时间总共还利息26.69万元 ， 利息还可以 ， 对于很多刚需购房者来说 ， 差不多还是能接受 ， 这对于后续经济收入较高的家庭来说 ， 采取这种方式可以少支出不少利息 ， 并且能早早摆脱房奴生涯 。

2.采取等额本息按揭房贷30年：

从上面可知 ， 100万房贷 ， 同样在基础利率条件下 ， 整个30年还贷期的利息是91.06万元 ， 足足比10年期利息高出近65万元 ， 基本上接近本金 。 对于刚需购房者来说 ， 考虑到后续的还贷能力 ， 这也是一个无奈的选择 。

表面上看 ， 按揭贷款10年要比30年省了一大笔利息 ， 这也是不少购房者宁愿顶着还款压力而选择贷款时间越短越好的主要原因之一 ， 但是 ， 房君在此提醒 ， 表面上如此 ， 实际并不是这样 ， 如果把M2这一因素加进去考虑 ， 结果就完全不一样 。

举个例子 ， 1999年M2与GDP比值为1.33 ， 20年后的2018年M2与GDP的比值为2.02 ， 换句话说 ， M2与GDP比值逐步扩大 ， 说明钱的购买力下降 ， 比如20年前一斤水果1元 ， 现在就要3元 ， 购买力差很多 。 如果按照过去的贬值速度 ， 贷款30年后的100万 ， 可能仅仅相当于30年前的25-30万 。

以上 ， 房贷100万本金贷30年的91万利息 ， 可能相当于现在的20-25万元 ， 相比贷10年26万的利息 ， 是不是还赚了？更别说这么长时间 。 这就是为什么业内人讲：“房贷是给普通人一生中最大的福利 ， 能贷多久 ， 就尽量贷多久”的原理所在 。 换句话说 ， 如果贷款年限短了 ， 就是给银行白送钱了 。

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