姑且以易居的数据为准吧 ， 他们毕竟是专业机构 。

我只是算给大家看下深圳这个数据是怎么来的 ， 这个数据的问题又出在哪里 。

最大的问题就是购房者被严重平均了！用平均数算出来的房价收入比 ， 严重高估了以此来衡量的楼市泡沫成分！

大家想想 ， 买一套二手房 ， 平均是450万左右 ， 贷款7成 ， 315万 ， 按基准利率计算 ， 月供大概也要1.6万 ， 首付3成要135万 ， 再加上增值税 ， 个人所得税 ， 契税等税费 ， 中介费 ， 加起来我们按最低20万算吧 ， 就是155万 。

如果按易居的房价收入比36计算 ， 平均一套450万的二手房 ， 那平均的家庭收入就是12.5万 ， 平均一套538万的新房 ， 平均的家庭收入也只有14.9万 。

你们想想 ， 家庭年收入十多万出头 ， 在深圳能买得起房子吗？

哪些人能买的起房？

肯定是中高收入人群对不对？想买得起一套450万的房子 ， 你不仅首付要拿出155万 ， 月供还要还1.6万 ， 一年就是19.2万 ， 你还有其它生活开支吧 ， 家庭年收入没有四十万 ， 你敢买这样的房子吗？

如果按照平均家庭年收入40万来计算房价收入比 ， 那这个数值就要小多了！

450万除以40万 ， 房价收入比立刻下降到只有11.25 。

即使你说省吃俭用 ， 我年收入30万也能支付19万的年月供 ， 好吧 ， 450万除以30 ， 那房价收入比也只有15 。

因为不同收入群体的房价收入比是完全不同的 ， 下面这图是南京大学长三角研究中心的一个论文研究 ， 时间比较久远了 ， 十年前的文献 ， 但依然不过时 ， 他计算了不同收入阶层的房价收入比发现 ， 收入越低的 ， 房价收入比会越高 ， 而收入越高的 ， 房价收入比越低 。

因为高收入群体的收入增速快于房价增速 ， 而低收入群体的收入远远比房价增幅慢 ， 所以低收入群体的房价收入比会很高 。

所以以平均数来计算房价收入比 ， 肯定会失真 ， 也会严重高估城市泡沫 。

在计算房价收入比时 ， 一定要分不同群体来计算才科学 ， 也才能判断出房价到底合不合理 ， 因为一个城市的房价 ， 始终是由中高收入人群决定的 。

我清楚的记得 ， 从2010年开始 ， 媒体就不断以深圳房价收入比远超国际警戒线 ， 来判断深圳房价泡沫高的吓人 ， 因为国际标准是3-6倍 。

但2010年 ， 深圳房价才1万出头 ， 这个指标引用了十年 ， 房价一路上涨 ， 涨幅惊人 ， 高达十倍八倍 ， 如果你迷信这个指标去判断房价合不合理 ， 那是不是要悔青肠子呢？

而且房价收入比这个概念是国外引进来的 ， 发达国家的收入比较透明 ， 我们国内的收入其实是不透明的 ， 特别是有钱人 ， 老板瞒报收入 ， 偷税漏税的情况也比较多 ， 所以其实并不精准 ， 平均起来计算就更没意义了 。

一般来说 ， 大城市的房价收入比会显著高于中小城市 ， 人多地少的国家房价收入比会比人少地多的国家高 。

而深圳因为城市面积小 ， 所以套均成交总价高 ， 而北京、上海、广州面积大 ， 套均成交总价要低于深圳 ， 自然房价收入比也会比深圳要低了 。

所以以后真的不要再迷信房价收入比这个概念了！别再误导自己！