说到商铺 ， 相信大多人都不陌生 ， 就算没买过商铺 ， 也经常去商铺买东西 。 商铺作为典型的投资房产 ， 一直以来都是很受欢迎的 。 商铺在前面十多年可以说掘金能力是非常强的 ， 不仅租金回报率越来越高 ， 商铺也升值了很多 ， 以前几十万的商铺到现在升值上百万的非常多 。 也正是因为这么强的掘金能力 ， 商铺被称为“一铺养三代” ， 也让更多的人选择购买商铺来投资 。 但是现在商铺的掘金能力却在逐渐减弱 ， 这是为什么呢？未来商铺是“香饽饽”还是“烂大街”呢？

商铺过量现象严重

大多商品都是遵循“供不应求 ， 商品价值越高” ， “供大于求 ， 商品价值降低”的原则 。 为什么黄金和钻石越来越值钱？就是因为不可再生 ， 如果遍地都是黄金 ， 那么黄金根本就无人问津 。 商铺也是一样 ， 商铺的总量越少 ， 商铺也就越吃香 ， 商铺的总量越多 ， 商铺自然就越不值钱 。 我国的城镇规模越来越大 ， 城镇化仍在加速 ， 不仅城市越来越大 ， 房子和商铺也越建越多 ， 但是常住人口却没有显著增加 。 开发商可不管以后商铺怎么样 ， 只要土地满足修商业的条件 ， 那巴不得多修一些 ， 一个楼盘几十个商铺越来越普遍 ， 但是消费人群根本养不活这么多商铺 ， 所以就造成了不少商铺租出去的现象 。

商铺业态受限制

现在市面上卖的商铺以住宅底商为主 ， 因为有些楼盘直接将商铺修在住宅楼下 ， 并未单独修建 ， 所以大多不满足餐饮的业态 。 首先很多城市的工商管理部门是不允许在住宅楼下做餐饮的 ， 然后楼上的住户也不同意楼下的商铺用来做餐饮 。 现在餐饮铺的需求仍然是较大的 ， 但是因为很多商铺都不能做餐饮 ， 所以也变得更不好出租 。

电商冲击影响较大

电商现在是在飞速发展 ， 电商交易额也是持续增长 ， 2018年的电商交易额达到了31.63万亿元 ， 比2017年增长8.5% 。 这么高的交易额要说对实体行业没有一点影响是不可能的 ， 现在很多传统行业的生意确实越来越差 ， 不得不关门歇业 。 这么高的交易额是凭空来的吗？相信大多都是从实体行业“抢”过来的 。 所以在电商飞速发展的时候 ， 部分实体行业也在遭受巨大的考验 。

商铺价格高

虽然现在大多商铺回报率在下降 ， 但是商铺的价格却没有降低 ， 反而近几年的商铺价格还上涨了不少 。 大多人买商铺是用于投资 ， 商铺的在租金相同的条件下 ， 商铺价格越高 ， 租金回报率越低 ， 升值空间也越小 。 因为大多开发商是卖的期铺 ， 所以一般都是为购买者预测租金 ， 开发商一般预测租金都是高于周围租金水平的 ， 所以算下来回报率还不错 ， 结果等到交铺后 ， 投资者才发现按照开发商预测的租金根本租不出去 ， 甚至降租都不好租 。

以上就是为什么商铺掘金能力越来越差的部分原因了 ， 那么未来商铺会是“香饽饽”还是“烂大街”呢？

少部分商铺是“香饽饽”

现在虽然电商对实体行业有所冲击 ， 但是部分行业受到几乎不受影响或者受到的影响较小 。 比如理发店、便利店、药房、培训机构等 ， 所以商铺在未来仍有较大的市场 。 以后地段好、有特色的商铺仍然会是“香饽饽” ， 地段好主要指的人流大、消费人群多 ， 比如大型商场周围的商铺、学校周围的商铺、地铁口周围的商铺 。 现在的商场或者商铺同质化现象是比较严重的 ， 没有什么吸引人的特色 ， 如果商铺能统一打造 ， 比如餐饮一条街、特色商铺街等 ， 这样也是能吸引消费者的 。 但是根据现在的情况来看 ， 或许只有一小部分商铺才能成为“香饽饽” 。