今日 ， 宝中新盘都市茗荟现售许可证在住建局官网公示 ， 本次备案房源位于一期ABCD栋 ， 共413套 ， 均为住宅产品 ， 均价约10.9万/㎡ ， 总价在448-5071万/套 。

其中D栋 ， 为中小户型 ， 共233套 ， 户型建面约42-111㎡ ， 均价10.7万/㎡ ， 单价区间在10.4-10.9万/㎡ ， 总价区间在448-1173万/套；

ABD栋 ， 为大户型 ， 共188套 ， 户型建面约199-372㎡ ， 均价11万/㎡ ， 单价区间在6.5-13.6万/㎡ ， 总价区间在1288-5071万/套 。

具体来看 ， 42平应为1房（仅有2套） ， 单价10.6万/平 ， 总价区间448万 。 由于量少基本可以忽略 ， 换种说法 ， 买不到的 。

61平应为小两房 ， 单价区间为10.6-10.9万/平 ， 总价区间为651-862万 ， 另78平应为大两房 ， 参照新锦安海纳公馆76平2房 。

以上小户型早期传言做酒店 ， 是否出售暂不清楚 。

111平应为3房户型 ， 单价区间为10.4-10.5万/平 ， 总价区域为1158-1173万 。

199平应为4房2卫户型 ， 单价区间为6.4-11.15万/平 ， 总价区间为1287-2303万 。 其中可以明显看到10多套低于10万/平户型 ， 这部分应是内定或不卖的 ， 稍后分析原因 。

240平应为大4房3卫户型 ， 单价区间6.47-12.3万/平 ， 总价区间1545-2967万 。 同样也有几套单价低于11万/平 ， 参照上方可能内定或不卖 。

网传240平户型图

最后几套300多平户型应该为顶楼复式或顶楼大平层一梯一户类型 ， 总价偏高 ， 看个人喜好 。

~项目信息一览~

都市茗荟花园 ， 分为两期开发 ， 项目一期 ， 其占地面积约为1.9万平米 ， 总建筑面积约11.7万平米 ， 整个项目由 4座高层（A、B座35F ， C座29F ， D座26F）住宅组成 ， 共有413户 ， 其中小于90平米为214户 ， 占比51.81% ， 车位893个 ， 配比约2： 1 ， 车位充足 。

项目二期是由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成 ， 和一期类似也配备有幼儿园、游泳池 ， 但二期是呈现凹字型排列 ， 中间部分为城市公共广场和商业休闲街道 ， 使得小区花园并不大 。

二期占地面积约为3.3万平米 ， 与一期一路之隔 ， 总建面约20万平方米 ， 容积率3.82 ， 含住宅8.8万平米 ， 商业1.6万平米（附菜场） ， 其余为幼儿园、城市公共通道、地下车库和设备用房等 。 小区二期一共732户 ， 其中户型套内面积小于90的为549户 ， 占比75% 。

~分析与总结~

01. 全网没有项目户型图 ， 并且与早期几次改动有关 ， 同时营销中心一直并未开放 ， 具体开盘时间详询项目 。 （注：有关项目信息近两年前获知相关材料 ， 后与项目实际变化太大 ， 故而没公布） 。

与实际项目情况有异

02.可以很明显发现有一批单价6字头房源 ， 但由于建面大 ， 总价自然就高 。 不过同户型价差一倍之多 ， 且当前宝中新盘不可能出现6字头房源 ， 其主要原因在于：

拉低平均均价到10万出头 ， 若不这样做 ， 项目整体均价势必将破12万/平 ， 意味着超过当前宝中片区二手房最高房价12万/平天花板 ， 后果很严重 ， 大家都懂的 。

03.至于6字头那一批房源 ， 是否真有天上掉馅饼的好事呢 ， 肯定不会的 。 一者是已定的房源 ， 实际去年年底已经可以看房的 ， 毛坯交房 ， 后续内情不便分享； 二者要么就不卖 ， 学习深圳湾 ， 那一些尾盘至今在售 。

04.宝中新盘均价破10万了 ， 最高13.6万/平 ， 放到去年绝对不可能出现 ， 实际2019年开始可以明显看到新盘限价红利基本消失了 ， 比如半岛四期均价11.6万/平 ， 最高14.5万/平；海境界二期均价10.3万/平 ， 最高12万/平；新天鹅堡三期均价均价12.5万/平 ， 最高14.5万/平 。