看到最近楼价下跌的消息 ， 有不少粉丝问雁姐：今年房价还会跌吗？

按我的判断 ， 在现有政策的情况下 ， 房价会继续降 。 一、政策的滞后性影响宏观经济情况目前比较复杂 ， 毛衣战的影响不用再说 ， 但去年以来的政策对楼市的影响很值得研究 。 去年9月 ， 国内不少城市出现了降价的情况 ， 然后随之而来的就是退房潮 。 地方相关部门深感压力 ， 所以政策上出现了一些调整 。 以广州为例 ， 10月限价放松 ， 12月公寓取消限购 。 政策的影响一直发酵 ， 在差不多四五个月之后 。 今年3、4月份 ， 楼市就出现了让领导不放心的小阳春 。 尤其是苏州这个小网红 ， 最近腰椎间盘特别突出 。 上面一看 ， 这哪儿行 ， 所以又立即在5月收紧各方面的政策 ， 特别是融资 。 我们当时写过一篇“楼市不许入夏”的文章 ， 在此就不复述了 。 但这一系列政策在业内人士看来 ， 其实是有点误判的 ， 杀伤力过猛 ， 因为市场参与者其实心理很恐慌 ， 有点像股灾来临前的逃顶 。 8月广州这次郊区集体降价就是在这样的背景下来的 。 而要命的是 ， 政策是有滞后性的 。 政策趋严的态势起码还要维持几个月的时间 ， 所以你可以看到 ， 现在各地房贷利率还在上调 ， 就是这么魔幻 。 二、今年广州还会继续跌吗？与最高位相比 ， 个别楼盘降价幅度超过30% ， 这时很多购房者的心理防线就崩了 。 祈福缤纷汇就是一例 。 但目前降幅这么大的还不多 ， 而且主要以郊区为主 。 按我的判断 ， 今年的降价还是会蔓延到中心区 。 当然 ， 有些嘴硬的人可能会说 ， 那是特价甩货 ， 对于这种说法 ， 在前一篇雁姐说里 ， 我已经解释了特价和降价的本质区别了 ， 爱信不信 。 但是呢 ， 大跌也是不被允许的 。 一旦多个楼盘降价幅度超过30% ， 引发了退房潮之类 ， 房企就会被约谈 ， 这是维稳的需要 。 接下来 ， 为了让房企活下去 ， 过严的政策可能会微调 。 当然 ， 明面上 ， 我们绝不会承认放松了限购 ， 以免让市场产生不该有的预期 。 所以 ， 其实基本面一直就是这样：打个巴掌 ， 给个甜枣 。 三、下行期能买房么？后台也有粉丝问我们：现在房价下跌 ， 还能买房吗？我们先说说楼市的另一位难兄难弟 。 今年上证指数从4月最高3288点下探到8月14日2808点 ， 单边下跌480点 ， 跌幅高达15% ， 但雁姐的一位朋友今年仍能在股市获利超过60%的收益 。 这张图真把我气坏了 ， 我感觉自己立即变身柠檬精 。

在买房这个问题上 ， 很多人买涨不买跌 。 但盲目的从众心态 ， 可能会让人失去很好的机会 。 雁姐的建议是 ， 可以在下降通道中买房 ， 无论是出于刚需 ， 还是出于投资保值的需求 。 拿刚需客来说 ， 在上涨通道中买房 ， 往往会因为恐慌性购房 ， 买在不该买的地方 ， 而且还拿不到什么优惠 ， 要被迫接受各种苛刻的付款条件 ， 比如双合同 。 上一波上涨期 ， 就有粉丝跟我抱怨 ， 因为害怕房子涨得太多 ， 本来在佛山上班的她 ， 居然买了增城石滩的房子 ， 现在住也没法住 。 而当时双合同买房的刚需客 ， 大多承担了近七成的首付 ， 还要用上信用贷之类 ， 家里短期的资金压力特别大 。 而如果在下降期 ， 大可从容地在自己的目标区域和预算内 ， 选择降价较多的目标盘 。 对于投资客而言 ， 他们一般对房价波动了如指掌 ， 在这个时间段往往可以争取到更少的首付成数 ， 更长的付款期限之类 。 至于保值需求 ， 目前除了黄金以外 ， 其实国内投资渠道真的相对很少 ， 钱出不去 。 如果在下降期买入优质的物业 ， 长期收益还是不错的 。 雁姐最近就得知 ， 有一些出于保值需求的实业老板在万博CBD扫写字楼 ， 客单价在8000万以上 。 有人可能会问 ， 买完之后如果继续降价怎么办？其实 ， 一般项目选择降价都是阶段性的 ， 在半年之内连续两次大幅度的降价情况较少出现 。 因此 ， 抓住一次较大的优惠 ， 基本可以确保在短期内是低点买入 。 四、技术面如何操作？不过 ， 下跌期应该买什么样的房？确实是一个技术活 。 如同股市一样 ， 在下跌通道中 ， 大部分股票会跌 ， 但少数股票不跌 ， 甚至还会逆市上涨 。 如何购入类似逆市上涨股票一样的房产 ， 才是在下降通道中购房的关键 。 一般来说 ， 有几个原则：（一）回避郊区房 ， 买入中心区这一点对于刚需型的购房者犹为重要 。 刚需型的购房者往往因为资金量有限 ， 所能选择的项目单价往往偏低 ， 但这样的房子大多都在郊区 。 有人会说：买得起市区 ， 谁会买郊区啊？如何解决这个矛盾呢？有三个方法：在总价相同的情况下 ， 选择市区二手房 ， 放弃郊区一手房 。 在选择郊区房时 ， 通勤时间控制在1小时左右 。 注意 ， 不是发展商告诉你的通勤时间 ， 而是实际上下班高峰期的通勤时间 。 因为一般情况下 ， 通勤时间超过40分钟 ， 实用性就大为降低了 。 很多有上车心态的购房者就面临购入的郊区房子住不了 ， 又租不出 ， 还要在市区租房住的双重困境 。 同样是买郊区房子 ， 要买配套相对成熟的 ， 不要买交通配套都还在纸上的 。 虽然通勤比较辛苦 ， 但至少社会生活配套方便 ， 有生活氛围 。 不然 ， 真的就是每天花两小时回家睡个觉 。 不过 ， 如果郊区房降价较大 ， 在遵循第一条原则的同时 ， 参考第二原则：（二）回避已经成熟的片区 ， 买入有前景的区域一些远景规划确实不错的板块 ， 在降价期可以挑好货入手 。 （三）回避投资客为主的区域 ， 买入有真实居住需求的区域投资客集中的区域 ， 单价可能并不高 ， 但是实际的房价却可能已经透支了 。 如何判断一个区域的投资客数量呢？对于成熟市场 ， 可以参考二手的挂牌数量和交易数量 。 如果一个区域的挂牌数量与交易量之比 ， 明显高于其他区域 ， 那就是投资客多的区域 。 而一个还没有二手市场的全新区域 ， 如果有地铁和好学位 ， 入住后的真实需求也会比较多 。 对于刚需客来说 ， 将来想转手置换也容易 。 （四）回避非限购区域 ， 买入限购区域对于有房票的人来说 ， 这一点是比较重要的 。 没房票的人可以看前面三条原则 。 2019下半年 ， 祝你能超越大多数人 ， 成为逆市中的成功者 。