通过复利计算 ， 这套房子的价值只剩下了69.5万 ， 凭空蒸发了30.5万人民币！意味着 ， 5年内房价必须上涨30.5% ， 才能勉强跑赢通胀 。

我们再反过来看房价表现 。 横盘5年内 ， 其实只有深圳和北京在字面意义上跑赢了通胀 ， 其他城市一律贬值！换句话说 ， 通胀情况下 ， 所谓的横盘市场 ， 房价其实是下行的 。

所以在这个时期内 ， 刚需观望 ， 投机基本绝迹 ， 库存闲置商品房数量飞速增加 ， 「买涨不买跌」情绪加速蔓延到各个角落 ， 这也是我们接下来要面对的市场 。

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历史规律 ， 房价只要1-2年不涨 ， 就会引发炒房客恐慌 ， 因为一部分玩家身上背着高杠杆 ， 如果短炒无法高位套现 ， 意味着每时每刻都在吞噬着他们的资金成本 。

这点在温州和杭州市场表现的非常明显 。

在2010-2015年大横盘周期中 ， 房价跌的最多的莫过于温州 ， 这个炒房客的天堂完全是把自己玩崩了 ， 其次就是被浙江炒房军团殃及的杭州 。

说实话 ， 在这5年间 ， 杭州的发展并不差 。 经济增长 ， 以阿里巴巴为首的科技企业在快速崛起 ， 人口净流入 ， 基建和环境在加速优化 ， 然而房价却连续下跌和滞涨 ， 甚至跑输了郑州、合肥和南京 。

为何？房价太过虚高 。

2010之前 ， 杭州是温州、台州炒房客的主要阵地 ， 以赚快钱为目的的炒房客成群结队踏上这片投资热土 ， 甚至把当时鸟不拉屎的下沙炒到了2万元以上 ， 这是当初连北京都不敢想象的 。

以当时杭州的基本面 ， 无论是人均收入还是经济结构、常住居民的承载能力 ， 都无法支撑如此之高的房价 ， 杭州楼市成为空中楼阁 ， 接盘乏力 。

而在杭州炒房的温台炒房客们 ， 其主要资金来源是地下钱庄、民间借贷 ， 链条错综复杂 ， 房子卖不出去 ， 收益无法兑现 ， 层层逼债 ， 房子只能打折抛售 。 那时候在杭州法院最多的案件 ， 就是房子司法拍卖 。

2010年之后 ， 大概是杭州楼市史上最阴暗的时期 。 降价维权笼罩在城市上空 ， 尤其下沙、闲林等郊区新盘房价下跌惨烈 ， 无数炒房客被套其中 ， 因民间借贷纠纷 ， 将亲戚送上法庭的例子 ， 司空见惯 。

随后杭州应调控要求 ， 启动历史最严房地产调控政策 ， 再加上历史天量卖地供地 ， 让本就虚高的杭州房价 ， 更是雪上加霜 。

楼市不同于股市的一个地方在于 ， 成交量极小 ， 整个小区如果只有你一个人降价30%出售 ， 那么你这个成交价也就代表了整个小区的价格 。 这在横盘周期中 ， 异常明显 。

2010-2015年 ， 杭州以5年连续下跌 ， 成为中国楼市的一道靓丽的风景线 。 但这5年 ， 实属是杭州不断筑底的过程 ， 也是杭州修复楼市 ， 回归真实价值的一次机会 。

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之所以拿2010-2015年的杭州举例 ， 是在告诉大家 ， 即使是「基本面」优质的城市 ， 只要房价虚高 ， 横盘周期会加速暴露其原形 ， 接下来会有一批城市将会重走杭州的老路 。

至于是哪些城市 ， 我把它们的共性总结出来 ， 大家自行判断 。

1.周边炒房客炒作是主要原因 。

除了2010年杭州和温州以外 ， 2008年的深圳楼市也很深刻 。 2008年之前 ， 港澳炒房客扎堆冲进深圳炒房 ， 把深圳房价一度炒到天价 ， 然而风暴来袭后 ， 这些炒房客的资产一夜成负 ， 为了曲线自救 ， 只能选择抛售房产 。

2008年是地产最惨的一年 ， 无数炒楼人亏得血本无归……这句话尤其表现在深圳 ， 那时候关内房价低至7380元/平米 ， 豪宅一夜之间惨跌50% ， 断供、跑路 ， 已不再是新鲜事 。

所以你也就明白了 ， 为什么这两年当局一直把「严打炒房客」作为首要调控任务 ， 对炒房客如此深恶痛绝 ， 就是因为他们才是房地产风险的一大由头 。 换句话说 ， 只要这个城市的购房者结构良好 ， 炒房客少 ， 那么即使房价横盘 ， 也不会引发大规模降价事件 。