----合肥发布新政！土地限价调整！会影响房价走势吗？//----

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8月28日 ， 合肥发布土拍新政 ， 公告将房价和地价联动机制 ， 调整商品住宅用地定价方式 。 住宅用地参考周边新房和二手房定价 ， 并对商品住宅用地将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房” 。 这在全国属首次 。

在一定程度上 ， 合肥此次的两条新政对市场有一定的威慑作用 ， 更符合现目前的房地产市场 。 对开发商而言 ， 更是一种挑战 。

之前的房企开发商拿地 ， 只是竞拍的房企通过摇号碰运气的方式决定谁拿地 。 导致了之前拿地都是开发商携众多子公司或者“马甲公司”不以拿地为最终目的 ， 恶意抢地和抬价的行为 。 希望通过抬高自身储备地块周边的土地价格 ， 达到提升已有项目价值的目的 。 从而无法真实传递土地市场的信息 ， 可以捏造虚假的火热土地市场 。

现在的新政里面把保障性住房和商品房的开发捆绑 。 之前是要看房企的硬实力 ， 现在还要看开发商的软实力和自持能力 ， 谁的租赁占比高谁拿地 。 地价回归理性后 ， 开发企业拿地门槛更高 。 在拿地时 ， 房企就要理性拿地 ， 会考虑能够提供多少租赁住房 ， 还有考虑未来的利润空间 。 继续竞争用于租赁的商品住房面积 。

值得一提的是 ， 为了迎合新政 ， 合肥市自然资源和规划局当天还宣布 ， 原定于8月29日拍卖的高新、庐阳三宗地块 ， 也已紧急宣布取消供应 ， 择期重新发布公告 。

合肥作为是中国“楼市杠杆率”比较高的城市之一 。 每次合肥出台楼市新政或者发布新闻也是备受关注 。 在此之前8月中旬合肥就因12家银行停止二手房贷款在网络上广泛热议 。 关于二手房贷款政策的变化 ， 最重要的原因是合肥的房地产贷款量过大 ， 占比过重 ， 很多贷款的额度被新房占掉了 ， 额度不够的情况下 ， 自然就停贷了 。

合肥近年财政收入来源大部分都是来卖地 。 据数据显示2019上半年合肥财政收入1008.71亿 ， 其中土地收入617亿 ， 2019年上半年已快达到2018全年的土地出让收入了 。

过分土地财政的依赖 ， 会明显导致该区域的土地价格上涨 ， 从而房价飙涨 ， 带动该地炒房热 。 投机性炒房带来的一个结果就是二手房的激增 。 据某数据院统计显示合肥5-6月份纯新盘扎堆入市 ， 合肥市区新房库存为49804套 ， 新房的销售压力也不小 。 而2019年1-5月合肥新增供应17300套 ， 新增备案24700套 ， 而2019年上半年合肥市区楼市成交29424套 。

根据以前土拍的经验 ， 带租赁用地的地块并不受青睐 ， 此次土地规则变的变更 。 可以看到合肥大力发展租赁市场的决心 。 并通过控制房价的同时 ， 然后反作用于控制地价 。 在降低土地最高限制同时 ， 将市场租赁用地面积交给开发商自由把控 ， 稳定了合肥租赁房的供应与价格的同时 ， 减少出现流拍与极低价成交的情况 。