----把房子给子女 ， 什么方法最“省钱”？学会一招 ， 避免家人“反目”//----

最近看到一个关于家庭房产争议的案例 ， 非常具有代表性 。

据常州日报8月24日报道 ， 葛某今年已77岁了 ， 她的老伴沈某于2004年因病亡故 ， 两个儿子也都年近花甲 ， 她名下有一处房子 ， 小儿子因为下岗 ， 一直跟母亲住在一块 。

“房子在老头子和我名下 ， 我不能有个安安稳稳的家？辛辛苦苦把他们养这么大 ， 就知道惦记着这点房子” 。 葛某是个急性子 ， 近日 ， 因为两个儿子在房屋继承上欠妥的言语和不当的处理方法 ， 她忍无可忍 ， 直接把两个儿子一块给告了 。

事情的结果我们放在一旁 ， 这个例子之所以典型 ， 牵扯到如今楼市中一个非常引人关注的问题：房产过户给儿女 ， 应该趁“在世”还是“离世”？用什么方法才最“省钱” ， 如何才能避免像葛某一样的家人“反目”？

今天我们从三个角度出发 ， 逐个分析利弊 。

第一 ， 选用二手房买卖的方式 。

把自己的房子作为二手房卖给子女 ， 要按照交易的程序去办理过户 ， 需要交的费用有个税、契税和增值税 ， 在前几年实行“营改增”之后 ， 如果房产满两年 ， 可以免去增值税 ， 如果该套房产是直系亲属家庭唯一住房且满五年 ， 还可以免个税 。

也就是说 ， 房子满两年 ， 不管是不是名下唯一的住房 ， 只是免增值税 ， 契税和个税还要缴纳 。

如果房子产证满五年 ， 还是唯一住房的话 ， 那么增值税和个税都会免去 ， 只需要交契税 ， 还是非常划算的 。

值得注意的是 ， 通过买卖房产方式 ， 未来子女再转让房子 ， 就不必收取差额个税 ， 这个税率高达20% ， 可以说省下了一大笔钱 。

第二 ， 通过赠与方式过户 。

一个愿打 ， 一个愿挨 ， 这就是典型的“赠与” ， 很多人认为 ， 父母把房子无偿的给儿女天经地义 ， 没有什么成本 ， 其实不然 。

通过赠与的方式给子女房子 ， 最重要的是这个“房产评估价” ， 更重要的是 ， 赠与房子虽然不用交个税和增值税 ， 契税却少不了 ， 按照3%的税率计算 ， 再加上动辄高达2%的评估费用 ， 成本可能会高达房产价值的5% ， 还要加上公证、来回奔波的麻烦 。

最为关键的是 ， 交了契税之后 ， 这房子以后住着不卖还好 ， 假如不是“满五唯一”的房子 ， 子女以后想卖掉 ， 还要交一笔数额不菲的个人所得税 ， 一般是房屋“利润”×20%征收个人所得税 。

所谓“利润” ， 是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的差价 ， 说白了 ， 就是房子增值的这一部分钱 。

第三 ， 子女继承房子 。

这种方式的关注度很高 ， 现实生活中却“少有” ， 本文开头所说家人之间闹矛盾 ， 亲人之间“反目” ， 就是因为“继承”的问题 。

房主离世后 ， 房子由直系亲属过户 ， 单从费用角度来看 ， 这种方式花费最小 ， 只需要交继承的公证费用 。 这个费用根据地方不同有所差异 ， 一般来说都很便宜 。 而且 ， 不管是契税、个税还是增值税 ， 都不用交 。

和“赠与”的方式一样 ， 继承过户的劣势 ， 在于未来转让出售时要征收差额20%的个税 ， 除非房子是满五唯一的自住房 ， 否则父母的多套房产 ， 落到子女手里以后 ， 想再卖出去 ， 依然要交出差额部分的个税 。