这里 ， 村长给大家略微做点科普 。

目前深圳市面上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓 。

而在实际的市场上 ， 对不限购不限贷有一定居住功能的产品都笼统的称为“公寓” 。 从产权性质来看 ， 公寓的种类其实很多 ， 但多数的购房者对此却不甚明晰 。

村长给大家梳理一下：

1、商业/办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓 ， 产权年限一般为40年 。 这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公 ， 这类土地性质按法律规定是不能改的 。

也就是说 ， 这类房产的性质和住宅明确划分 ， 基本等同于办公写字楼 。

2、产研用房类公寓的土地性质一般为产业用地 ， 产权年限大多是50年 。 产研用房是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园 ， 包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态 。

然而这类公寓不允许个人名义购买 ， 只能以企业名义购买 。

综上 ， 这两类公寓都有一个共性：产权性质不明晰 。

除了硬性条件不达标之外 ， 这两类公寓甚至涉嫌违规 。

2017年5月 ， 深圳规土委曾明确下发相关文件规定：严格控制商业办公研发用房变相改公寓 ， 加建烟道、管井等 ， 将公寓当“住宅”开发销售 。 管控的主要目的是 ， 防止商业、办公、研发用房在建设过程中 ， 被开发商打擦边球 ， 建设成可以居住的商务公寓 。

毕竟 ， 只有商务公寓 ， 才是“真”公寓 。

商务公寓一般偏向于居住属性 。

此外 ， 商务公寓的房屋性质属于商业 ， 所以也可注册营业执照当办公房用；商业性质房屋对第2次改善型换房无影响 ， 仍能享受第1套按揭利率等 。

据说商业性质即40年产权房以后如果拆迁的话 ， 获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高 ， 这点有待证实 。 好处还有很多 ， 不再一一列举 。

据有关研究机构统计 ， 2018年深圳市场上真公寓的套数仅占13% ， 占比只有一成多 。

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要买就买真公寓

那么问题来了 ， 买啥公寓呢？

村长的选房逻辑一般都是 ， 选优质的 。

毕竟 ， 深圳人闭眼买房赚钱时代早就结束了 ， 现阶段 ， 配置那些核心区域的经营性资产更为重要！

那问题又来了 ， 什么样的才是优质的 。 今天的答案是 ， 就当下的真公寓而言 ， 上海那两个老业主选的【仁恒梦公园】就是优质的选择 。

1. 大势所在 ， 未来已来

李嘉诚说 ， 决定房地产价值的因素第一是地段第二是地段第三还是地段 。 住宅如此 ， 公寓亦是如此 。

图片来源：摄图网 福田CBD

投资 ， 不仅仅要看这座城市现在的实力 ， 更重要的是看它未来的发展潜力 。

一个星期前 ， 深圳喜迎中央大礼包（先行示范区） ， 中央给深圳设立的终极目标是成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市 ， 以更加昂然的姿态屹立于世界先进城市之林 。

过去是世界看中国 ， 中国看粤港澳大湾区；如今则跃升为世界直接看深圳 。

那深圳未来看哪里呢？

一个在西部的前海 ， 一个在东部的大运 。

对于前海 ， 各方的讨论已足够多了 ， 我们今天就不展开 。 今天主要讨论下大运片区 。

大家都知道 ， 深圳南山、福田等中心区 ， 几乎再无土地供应 ， 之后的发展主要靠城市更新 ， 可发展空间非常有限 。 未来只能向东西两翼延伸开发和发展 。

深圳市政府在2016年推动东进战略的实施 ， 深圳东部将成为深圳打造拓展湾区经济发展区域 ， 也是打破粤港澳大湾区体制障碍和行政区域限制 ， 推进协同发展的试验区域 。