最近收到一个网友的问题：“有个二手商铺价格100万 ， 现在年租金4万 ， 这种商铺可以买吗？”虽然笔者对现在的商铺并不看好 ， 而且写了不少关于商铺投资难的文章 ， 但是仍然有不少的人还是想要买商铺 ， 一是想着商铺以后的潜力 ， 二是有闲钱 ， 又想不到其他的投资产品 。 那么我们就来看看这个商铺值不值得买 。

根据网友提供的数据来看 ， 全款购买此商铺算下来回报率为4% ， 4%的回报率是个什么水平呢？简单点说就是比普通银行定期利率高一点 ， 如果是一些小型的商业银行 ， 那么银行定期存款利率很有可能超过4% 。 值得注意的是这里我们只计算了商铺的价格 ， 并没有包含其他费用 ， 比如中介费用和税费 ， 大家都知道商业的税费是比较高的 ， 主要是因为税种多、税率高 ， 现在部分城市商铺的过户税率高达20%以上 ， 也就意味着100万的商铺可能需要交20万的税费 。

因为网友并没有说买商铺是全款还是贷款 ， 如果是全款购买 ， 那么不算其他费用的前提下能达到上面所说的4% ， 如果是贷款呢？按照最低首付五成计算 ， 贷款50万、贷款10年、基准利率上浮20%计算 ， 那么等额本息的利息为16万左右 。 每月的月供为5520.94元 ， 而房租平均下来每月为3333元 ， 意味着十年的时间我们不仅不能获得净收入 ， 每月还需要倒贴2000多元交月供 。 算上房贷的利息 ， 商铺的投资回报率又下降了不少 ， 并且在比较长时间都不能得到回报 。

商铺未来的潜力

我相信很多人买商铺都会说目前回报率可能不怎么样 ， 但是投资就是投资未来 ， 就和以前一样的商铺一样 ， 买的时候同样不知道租金会涨那么多、商铺会升值那么多 。

首先笔者是同意投资要看未来这个事实 ， 但是就目前商铺的状况来看 ， 笔者认为大部分商铺未来的潜力堪忧 。 主要是因为现在商铺过量的现象越来越普遍 ， 商铺的数量也越来越饱和 ， 消费人群没有较大增长的情况下 ， 很多商铺可能根本租不出去 ， 因为消费人群根本养不活那么多的商铺 。 还有就是电商的冲击影响越来越大 ， 最近几年电商可以说是飞速发展 ， 一年的电商交易额达几十万亿 ， 根据国家统计局的数据显示 ， 2018年全国电商交易额达到了31.63万亿 。 这么多的交易额是凭空多出来的吗？很多都是从实体行业“抢”来的 ， 所以生意越来越难做 ， 商铺自然不好租 。 还有一个关键因素是商铺价格普遍偏高 ， 租金水平却上不去 ， 生意越来越不好做 ， 如果贸然涨租 ， 商铺可能更不好出租 。

所以笔者认为商铺如果不有所转型 ， 或者实体行业不有所转型 ， 那么未来不管是租金上涨还是商铺升值都是很困难的 。

综上所述 ， 这个商铺的回报率是偏低的 ， 还不包括其他费用 ， 如果加上不少的税费和中介费 ， 或者贷款购买 ， 那么回报率基本上就不能看了 ， 比普通银行利率还低 。 至于未来的情况 ， 如果商铺是小区底商 ， 且商圈比较成熟 ， 那么后期人流很难出现大幅增长 ， 这种情况下租金上涨和商铺升值是比较困难的 ， 而且现在修建的商场越来越多 ， 一个不大的商铺可能有几个商场 ， 这种情况下独立商铺将更不好过 。 所以笔者是不看好这个商铺的 ， 但是以上分析只代表个人意见 ， 至于要不要买还是要看个人的想法 。 你们认为这个商铺值得投资吗？欢迎大家评论 。