来源：地产总裁内参

融创每次业绩会 ， 都像媒体人的“欢乐场”！

孙宏斌硬是把一个很严肃的企业成绩单答疑、行业走势演绎成一个个笑场段子与经营金句 。

但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后 ， 是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升 。

今天老潘就先不聊融创业绩报了 ， 聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断 ， 这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发 。

做地产就是做预期 。

判断很重要 ， 判断就是预期

房企对未来的判断 ， 决定了当下所有战略动作的变化 。

判断1 未来不确定

5年走势不好说 ， 核心看政府对地产如何定位

5年之后 ， 中国房地产是个什么样子？

老孙坦然 ， 5年之后的地产 ， 谁都说不好 。

因为与中国政策关系很大 ， 你看今天的楼市 ， 北京也好 ， 深圳也好 ， 上海也好 ， 这种城市它缺很多房子 ， 供应缺很多 ， 但是即使你1平米不供也没事 ， 这反过来说明政策的影响还是很厉害的 。

其次 ， 这个世界 ， 下一步你说美国经济往下走 ， 欧洲肯定是往下走 ， 英国也很麻烦 ， 对吧？现在这种情况下 ， 然后中国会怎么样？这个谁都不知道 。 所以美国宽松中国也要宽松了 ， 要不你就吃亏了 。 所以这块我们其实真的看不了那么远 。

其三 ， 国家也很依赖房地产 ， 房地产这些年消化了很多M2 ， 这里面房价确实也涨得多 ， 但是整个中国大部分城市建设 ， 其实都挺依赖这个行业 。 所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位 ， 其实对这行业影响是特别大 。

比如未来对中国房地产作为一个行业 ， 是“保障市场为主” ， 还是“把市场控制住”为主 ， 这个行业的定位很重要 。

判断2：总盘子

15万亿的蛋糕 ， 保持几年问题不大

未来房地产市场的容量 ， 孙宏斌认为：“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大 ， 因为你的投资摆在那里 ， 我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大 。 ”

再从短期来看 ， 房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有 。 原因就在于 ， 一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的 ， 政府也有供应的冲动 ， 因为地方政府也需要资金 ， 所以 ， 大幅下降可能性不太大 。

其三 ， 大盘涨点、降点其实和融创关系不大 ， 或者今年降一点、明年涨多点 ， 其实更融创关系也不大 。

老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕 ， 自己才5000多亿 ， 市占率才3%多一点；其次 ， 老孙强调未来一些公司会出局 ， 但是其他公司不增加也不可能 ， 否则销售的都去哪儿了？

未来融创业绩 ， 从销售额上说 ， 老孙认为会有比较稳定的增长！

2019年融创的销售目标是5500亿 ， 今非昔比了！而且截止目前 ， 融创拥有土储总货值约2.82万亿 ， 83%位于一二线城市 ， 即使如此 ， 平均土地成本只有4307元/平方米 ， 显然 ， 未来融创的业绩和利润 ， 还是很有爆发力的 。

判断3：下半年如何？

货币与按揭压力 ， 2019下半年压力会很大

对下半年房地产销售的判断 ， 孙宏斌认为压力会很大 。

核心当资金收紧的时候 ， 对销售端的影响会特别大 ， 尤其当你控制货币、控制融资端的时候 ， 其实对市场的影响会更大 。

回顾过去2年 ， 从17年底去杠杆的时候 ， 18年开发商日子为何还能过？核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难 ， 但销售还不错 ， 但是到了18年下半年的时候 ， 整个销售不行了 ， 再叠加贷款难 ， 压力就特别大 。