----比起房价下跌 ， 楼市更“害怕”这三样东西！专家：对炒房客太宽容//----

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在我们的印象中 ， 炒房客总是那么“肆无忌惮” ， 从京沪深辗转到小县城 ， 从长三角、珠三角横跨到中西部 ， 天南海北 ， 只要有存在“价值洼地”的城市 ， 都会看到他们的身影 。

限购？他们可以用人才落户、补缴社保绕过去 ， 限售？只要时间不长 ， 忍一忍也没多大成本 ， 至于限贷、限价等措施 ， 在巨大的房产差价面前 ， 似乎算不了什么 。

然而 ， 对投机客而言 ， 总有他们“忌惮”的东西：遗产税、房产税、资本利得税 。

经济学家李迅雷近日发文指出 ， 房地产业暴利时代已经终结 ， 分析一下我国税收结构 ， 不难发现存在不同于发达经济体的地方 。

最典型的表现 ， 是对“资本所得”的征税较轻 ， 如今 ， 税收体制上已经开始改进 ， 即“流转环节”的增值税减税、个人所得税减税 。 但迄今为止 ， 资本利得税、遗产税和房产税仍遥遥无期 ， 可见 ， 我国对于资本还是非常宽容的 。

也就是说 ， 在专家看来 ， 比起房价下跌 ， 炒房客们更“害怕”的是“遗产税”、“房产税”和“资本利得税” ， 一直没有出台 ， 是因为调控对他们太“宽容” ， 由此造成了不少购房者抱有“侥幸”心理 ， 四处出击 ， 对房价上涨推波助澜 。

为什么说这三种税 ， 会对楼市起到“敲山震虎”的作用呢？我们不妨逐个展开分析 。

第一 ， 遗产税的作用 。

之前官方有过答复：我国目前并未开征遗产税 ， 也从未发布遗产税相关条例或条例草案 ， 从近年来遗产和赠与税的国际发展趋势看 ， 征收遗产和赠与税在调节贫富差距的同时 ， 可能会对资本流入和流出产生一定的影响 ， 是否征收遗产和赠与税 ， 已逐步成为国家、地区间税收竞争、吸引投资的一项重要内容 。

尽管从回复中我们看不到短期征收的可能性 ， 但是 ， 目前全世界150多个国家已开征遗产税 ， 德国最高要缴遗产额的50% ， 日本最高可达70% ， 美国最高为35% 。

依常识判断 ， 遗产税开征时间表要晚于房地产税 ， 但越来越多的迹象表明 ， 遗产税开征工作也是在逐步提上日程 。

数据显示 ， 截至2016年底 ， 我国高净值家庭数量已超过210万户 ， 未来五年 ， 预计高净值家庭数量将继续以13%的增速持续增长至400万户 。

事实上 ， 随着这两年房价水涨船高 ， 高净值人群已远远超过这个数字 ， 别的不说 ， 就京沪广深这几个城市 ， 随便找个街道的学区房 ， 动辄上千万的市值 ， 足以令旁人汗颜 。

想象一下 ， 未来随着家庭结构逐步老龄化 ， 用马云的话来说 ， 以后的年轻人 ， 可能持有5套房子 ， 同时却有8个老人要赡养 ， 这种情况下 ， 遗产税的作用就会凸显出来：房子不再是财富 ， 反而成为儿女们的负担 。

第二 ， 房产税的推进 。

与其他两个税种不同的是 ， 房产税正在持续推进中 ， 也是近两年楼市热议的话题之一 ， 未来落地的可能性最大 。

有人可能会说 ， 房产税出台后 ， 税费肯定还是由买家承担 ， 所以本质上不会对房价下降起到作用 。 笔者认为 ， 这种看法过于短浅 ， 指望房产税降房价当然不现实 ， 但是 ， 作为一种必要的价格调节手段 ， 却足以令许多有房族“进退两难” 。

有专家此前发布专题研报 ， 对房产税的征收做出猜想 ， 存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍 ， 因城施策是大概率事件 ， 假设人均免征面积为40平米 ， 以年均1%的税率计算 ， 年缴房产税总额约9000亿 ， 相当于2018全国卖地收入的15% 。