装修款总价B1-82529平
一房34.3万2.3万36.6万

29平一房 ， 精装总价36.6万 ， 包括装修款在内 ， 首付五成为19.6万 ， 签约费用只有约5000元律师费 。

至于回报 ， 销售表示公寓买入即可交给酒店管理 ， 业主和酒店按照8:2比例进行分成 ， 可长租10年 。

按照住宿费288元/天 ， 每个月7成入住率计算 ， 那么业主每个月收入：288*30*0.7*0.8=4800元/月 。

01疑问：业主酒店分成比例8:2 ， 酒店利润？

酒店和业主分成比例为8:2 。

业主占比这么高的分成比例 ， 房产君还是第一次听说 ， 一般公寓项目多按照6:4比例分成 ， 酒店还有利润空间吗？

按照住宿费288元/天 ， 每个月7成入住率计算 ， 那么业主每个月收入：288*30*0.7*0.8=4800元/月 。

02疑问：每月返租4800元 ， 是否有保障？派特斯酒店公寓主要有两类租客群 ， 一是前来参加汽配展会的参展人员；另一类为白云机场的旅客 。 因展会有时节性 ， 我们主要讨论白云机场的旅客 。 通过携程APP查询 ， 在白云机场5公里左右范围内有大量酒店、宾馆和民宿 ， 住宿费从数十元到上千元不等 ， 产品丰富、选择多 。

在这样的情况下 ， 游客是否愿意选择与机场15公里距离、288元/天的的派特斯小镇 ， 尚需存疑 ， 又谈何保证每月7成入住率 。

总的来说 ， 在投资回报方面 ， 从目前数据看 ， 想要达到销售口头承诺的标准很有难度 。

10年后 ， 发展商9折回购？

如果以后业主想转手公寓 ， 那发展商还有一个10年后9折回购的计划 。 也就是说 ， 你现在买入36万买入29平公寓 ， 10年后可用30.8万卖给发展商 。

03疑问：开发商把利益都让给你？

让业主躺着收租10年 ， 赚4800*12*10=57.6万后 ， 发展商再用9折价格回购 ， 发展商为什么要这么做？

派特斯小镇为保利物业？

从中介说辞和部分推广资料看 ， 比如某网站页面就有白云保利·派特斯小镇相关推广文案 ， 这会让很多人觉得这是保利开发的物业 。

实际上项目只是引进保利作为物业管理 ， 这和保利物业有本质不同 。

| 现场公示

要引入五星级-希尔顿酒店？

目前项目还未引入合作酒店 ， 销售称皇冠假日酒店、麗枫酒店、锦江酒店、希尔顿酒店等高端酒店都有意向进驻 ， 而开发商大概率会选择希尔顿酒店 。

04项目会引入希尔顿酒店？高端酒店 ， 特别是五星级酒店 ， 他们对选址有严格要求 ， 一般都会选址商业发达的区域 ， 对酒店周边的文化、自然环境要求较高 。

而派特斯是汽配城 ， 为低端产业 ， 项目周边也以工业区为主 ， 商业和人流较少 ， 从这方面看 ， 似乎难以满足国际五星级酒店的要求 。

| 项目周边商业人流匮乏

既然是酒店托管式公寓 ， 但在项目公开销售时 ， 酒店还未能成功引入 ， 这对于未来的租金也难有保证 。

房产君有话说

值得注意的是 ， 派特斯小镇的土地为村集体用地 ， 公寓没有独立房产证 ， 也就是所谓的卖使用权项目 。

在房产君看来 ， 国家不鼓励大家买使用权项目 ， 如要购买 ， 就如同刀片上行走 ， 战战兢兢 。 没准哪天一个政策下来 ， 房子就成为一场空 。