买公寓的时候，契税等税费高（住宅有契税优惠）；住公寓的时候，水电费/物业费高；更重要的是在出售时，房屋增值税/土地增值税/差额所得税等一大堆，近乎占到公寓价格的30%以上 。
当然还有其他因素，公寓只能按揭贷款10年、且只能贷款5成，公寓附带的学位/落户资源缺乏等等 。所以相比住宅，公寓价格更低 。
因为税费高，所以购买/出售公寓的无效成本就高，其价格就相应的低 。因为税费高，买的人少，就影响到了公寓的流动性，而上文说了流动性会影响到房价——税费就是影响流动性的一个术、一个因素 。
很多人对税费影响房价的理解是浅显的 。
假设市场价300万的房子，当增值税（5.6%）/所得税（差额的20%）等合计约为35万时，335万就是房子的成交价？NO!
税费是无效成本，它其中的一个缺点是没有杠杆作用、不能撬动贷款 。35万的税费缴了就缴了，但35万若是首付，按照30%首付（贷款70%）标准的话，它就能撬动116万的资产（35万÷30%）、带来约82万资金（也就是贷款，116万×70%）的净增加 。
一笔钱当作税费是白白的缴纳，若这笔钱变成首付就能撬动贷款、缓解当下的首付难题 。
还以上面的例子说明 。
市场价300万，外加35万税费，总房款看似335万 。但首付是多少呢？
首付为：300万×30%+35万=125万 。银行按揭贷款是210万 。
若该房产满五唯一，也就没有了35万的税费，房子总房款若是335万 。此时首付是多少呢？
首付为：335万×30%=100.5万 。银行按揭贷款是234.5万 。
对买家来说，总价格/总支出一样，但因为是否含税的差别，首付相差25万 。如果房价1000万，税费200万呢？那首付的差距将会更大，很多人会因为首付不足而无法买房，对应的就是房子在出售时买家少、溢价也就小 。
满五唯一不含税的住宅，会比相邻含税、总支出一样的房子有更大的溢价空间 。


3、信贷


现在买房，尤其是在高房价下的一二线城市里，大部分人都是银行按揭付款，即先支付30%的首付，剩余的钱来自银行的贷款 。很多人买房就难在首付款的筹集上，首付款够低、银行贷款额够多，就能促使更多人买房 。
信贷是影响房价的一个重要因素 。
同小区公寓的价格低于住宅的价格，除了公寓的税费高、流动性差外，另外的一个因素就是首付高、贷款成数低，比起住宅30%的首付来说，公寓需要首付50%、只能贷款50%，很多人的买房款就差在那20%的首付里 。
老房子的价格会低于周边次新房的价格，除了房屋新旧程度、小区配套建设、物业服务好坏的差别外，还有一个原因就是信贷的差别——次新房一般能贷满30年的时长、贷足70%的房款，而很多老房子要么贷款年数少（如10年、15年的）、要么贷款的金额少（如只能贷房子总价的50%），这样就变相的提高了首付，影响房子的价格 。
懂得信贷是影响房价的一个重要因素，所以在信贷宽松（申请银行贷款容易、利息也低）的年头里卖房比信贷紧缩（申请银行贷款困难、利息上浮也多）的年头里卖房就能有更高的溢价 。房价涨跌的周期，一定程度上就是信贷松紧的周期 。
同等条件（价格/小区/质量）下，能高评高贷的二手房在市场中就更有竞争力，因为这样的房子能获得更多的信贷、更能降低买房的首付门槛，特别适合那种月收入高的群体——能助力他们更早的上车、更早的享受自有住房的心理满足 。
高房价是一系列的机缘巧合和天时地利人和的结果，要想购买到有潜力的房子，多考虑一个因素、胜算的概率就高一成，做大概率赢钱的投资是长赢、长胜的法宝 。

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