【相邻的两套房子，拉开它们房价差距的三个因素 相邻房是什么意思】

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影响房价的因素很多，大的视角看是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，小的视角看房价是房子背后配套资源（学校/医院/商业/公园/交通等）的价格反映，而以上这些因素又都是变动、变化的——人口增减会变、土地供应会变、金融政策会变，房子周边的资源也可能会增减——老城区配套资源日益老旧、新城区配套资源日益完善，所以也就有了城市中心、城市地段的转移 。
这些都很宏观、很远大、经历时间都很长，并且存在很大的不确定性，即未来实际的情况，跟现在的预测很可能产生巨大反差 。
我们把范围再缩小、把时间再拉近、让视角再微观、让分析结论更具确定性的话，看看在外部环境、资源配套等都相近的情况下，相邻的两套房子，拉开它们价格差距的三个因素 。


1、流动性


流动性是指把资产变成现金的能力 。
所以流动性有两个含义：一是以公允价格出售变现的能力，二是抵押融资筹集现金的能力 。
越能快速的出售变现，资产的流动性就越好，前提是以公允价格、市场价格出售，价值1000万的房子以700万的价格当然能快速变现，但这不是公允价格 。越容易抵押贷款，流动性也就越好，当然这里面还要适当考虑贷款的成数——1000万的房子，能贷300万还是600万，以及贷款的资金成本——利息多少、能贷多长时间等 。
流动性越好的房子，其溢价就会越高 。看清楚了，我说的是溢价、而不是价格 。跟价值相符的是价格、也就是市场价，超出价值对应价格的部分是溢价 。
某小区50平米的房子市场价100万，可其中的某套房子有一个窗户对着市政大公园，这套房子的市场价是130万 。看到大片大片的绿地，确实能为这套房子增加配套资源，但值30万吗？这里面就有溢价的成份——超出了事物本身的价值 。
溢价的问题是很难定量，因为每个人的感受不一样，但知道有溢价这回事就好了 。
所以买房投资要选择那种流动性好的房子 。
什么样的房子流动性好呢？因时因地因人而异，没有标准的答案 。
小城市的房子因为单价低，所以大面积的房子流动性好，大城市的房子因单价太高，受总价上限的约束（手里就有200万，你说咋买呢？），所以中小面积的房子流动更好 。因此，相邻的两套房子，在小城市里大面积房子溢价（单价）高，在大城市里小面积房子溢价（单价）高 。
大多数银行在办理抵押贷款时，对房子的面积、房龄、性质等都有限制，从而影响道房子的融资流动性 。30平以下的房子不能抵押贷款、40年以上房龄的房子不能抵押贷款或抵押贷款受限、别墅的抵押贷款上限是500万、公寓/写字楼/商铺的只能按照评估价的5成、甚至4成贷款……这些流动性的限制都会影响房子的溢价 。
流动性会影响房子的价格，这是道、是原理 。可影响流动性的又是什么呢？这是术、需要日常总结归纳 。


2、税费


税费是无效成本 。它没有用在房产上、也没有给于卖房人（房东或地产商），而是白白的被第三方机构——税务局拿走了 。
很多人对税费如何影响房价，总是会拿住宅和公寓对比 。同一个小区里，同等面积同样户型的房子，公寓的价格普遍是住宅价格的8成左右、甚至不乏6成5成的极端案例 。为什么呢？其中的一个原因就是税费 。

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