----楼市开启“煮温水”模式 ， 两大房价信号袭来 ， 李嘉诚、马云早有预言？//----

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现阶段 ， 买房已成为人生中的大事：从家庭观念讲 ， 房子是踏入婚姻的一道门槛 ， 随着房子金融属性的凸显 ， 这道门槛越来越高；从社会观念看 ， 如果大家都买房 ， 你独独“另类”选择租房 ， 面子上有时候可能也会挂不住 。 因此 ， 买房成为逃不掉、躲不开的话题 。 过去这些年 ， 由于买房执念的根深蒂固和潜在需求的存在 ， 再加上并没有人经历过大的周期拐点 ， 所以人们对于房价走向形成了只涨不跌的预期 。

不过 ， 与以往相比 ， 今年的房地产明显感觉不一样 。 中科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房 ， 关系国与家》中表示 ， 房地产与经济增长存在倒U关系 ， 2018年房地产对经济的综合贡献由正转负 ， 换言之 ， 表面上看房地产投资对经济增长仍有拉动作用 ， 但挤出效应已大于带动效应 ， 这是一个明显的拐点 。 对此 ， 中梁地产首席执行官黄春雷也曾表示 ， 房地产发展到现在 ， 市场已不是那么有味道了 ， 北上广深等一线城市照样可以拿项目 ， 但盈利比较难了 。

由此可见 ， 楼市氛围真的发生了变化 ， 伴随这种变化 ， 购房者最关心的问题是 ， 楼市降温还会持续吗？显而易见 ， 问题的答案直接关系到买房时机 。 在笔者看来 ， 目前楼市已开启了“煮温水”模式 ， 市场既不会过热也不会过冷 ， 而是通过循序渐进的调控来推动房价软着陆 。 在这种模式下 ， 楼市已出现了两大信号 ， 这意味着房价也正迎来变化 。

楼市开启“煮温水”模式 ， 两大房价信号袭来

一 ， 楼市调控不会放松 ， 长效机制稳步实施 ， 房地产市场或许正在告别“周期论”

调控进入第三个年头 ， 市场已明显降温 ， 但监管部门对调控的态度可以用四个字形容 ， 即放松无望 。 一方面 ， 从调控时间看 ， 在调控的第三个年头 ， 国家明确定调不会把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 这意味着房地产很可能打破调控两三年就会大幅松绑的“惯例” 。 另一方面 ， 从调控措施看 ， 限购、限价等政策继续执行 ， 加码升级现象仍不时出现 ， 同时房地产税、共有产权、租赁住房等长效措施也在加快推进 ， 这意味着房地产长效机制正式确立之前 ， 楼市调控几乎不会大幅度放松 。

现阶段 ， 随着短期调控向长效机制过渡 ， 炒房客基本“销声匿迹” ， 而购房者对于房价只涨不跌、必须买房的观念也出现了松动 。 对此 ， 官方媒体《经济参考报》曾发表评论称 ， 调控就是调整和控制 ， 在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡 ， 上限就是泡沫不能继续膨胀 ， 下限就是不发生系统性风险 。 因此 ， 官媒预计 ， 未来5年调控都不会退出 ， 楼市“周期论”也不再成立 ， 长效机制呼之欲出 。 在笔者看来 ， 只有这样 ， 房价才能走出“屡调屡涨”的怪圈 ， 楼市才能实现长期平稳 。

二、“金九银十”悄然来临 ， 市场仍“有价无市” ， 未来4个月房企或开启降价模式

易居房地产研究院《中国百城库存报告》显示 ， 上半年监测100城新建商品住宅库存总量45203万平方米 ， 环比增长0.4% ， 同比增长6.0% 。 进入下半场 ， 随着国家对房地产明确定调 ， 市场观望情绪再次浓厚 ， 而且无论二手房还是新房 ， 整体仍呈现降温态势 。 以北京为例 ， 二手房成交量在7月小幅回升后 ， 8月再度下滑 ， 网签量10526套 ， 环比下降3% ， 同比下降17% 。 新房方面 ， 以广州为例 ， 继6月网签量有了回升迹象后 ， 7、8月再次双双回落 ， 其中8月网签6918套 ， 环比略跌3.14% ， 低于2019年单月平均水平 。