----三大楼市“怪象” 预示未来两年房价走向//----

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刚刚 ， 笔者的好友发了一条消息过来：昨天南京某楼盘出现连夜排队买房 ， 有人拿着25个号码参与摇号 。

从现场视频来看 ， 当天该楼盘售楼处人满为患 ， 几十个保安现场维持秩序 。 南京上一次这样声势浩大的连夜排队买房还是发生在两年前的河西 ， 而这次抢房发生的地点则位于距离南京市中心约40公里左右的溧水 。

有人降价促销 有人万人摇号

摇号政策实施以来 ， 多城市开启线上登记 ， 像上文中这样热闹的景象已经很久不再出现了 。 而在市场预期不断走低的情况下 ， 这样一则新闻无疑让不明所以的购房者对接下来的楼市走向更迷茫 。

当下市场究竟如何？

前段时间 ， 广州、郑州、南京等多个城市传出+新房降价促销 ， 更有个别房企推出全民营销等折扣活动；于此同时 ， 二手房市场价格松动 ， 不少地方二手房业主降价出售 。 8月各地房地产市场集体“入秋” ， 供应成交纷纷走低 。

而在一派低迷中 ， “即开即罄”、“万人抢房”现象依然不绝于耳 。 除了上文所提到的南京 ， 上周杭州余杭区同样有楼盘推出百余套房源 ， 而最终线上登记人数达到了2.9万人 ， 中签率0.66% ， 创下了杭州摇号以来的新低 。 而无论是南京溧水还是杭州余杭 ， 两个项目都有一个共同点：和周边楼盘存在一定的价格差 ， 入手既能有50-80万左右的“收益” ， 当然这里指的是房子的纸面价值 。

不可否认 ， 市场正在趋于不断的分化当中 ， 地价红利盘人气依然很高 ， 但这样的楼盘越来越少 ， 而对于这些楼盘的准业主来说 ， 自住需求趁着这样的机会正好上车 ， 而对于投资需求来说 ， 纸面价值得来容易 ， 是否能转手才是真正要考虑的问题 。

一边说限购放松 一边有金融收紧

8月29日 ， 珠海全面取消外地人购房限制 ， 外地户籍可在全境购买一套住宅 ， 且仅限一手住宅 。 实际上 ， 2019年以来全国已有二十多个城市给楼市松绑 ， 在一定程度上放松限购限贷 ， 或者限价松动 。 但这并不意味调控政策的放松 ， 中共中央政治局会议不止一次的提出“房住不炒” ， 并且在近期第二次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 可见稳房价、稳地价、稳预期的大基调不会改变 。

前段时间的LPR利率改革中我们就可以看出 ， 高层对于建立房地产长效机制的决心 。 10月8日之后新的利率机制实行 ， 房贷利率的调整将更灵活 ， 也更贴近市场需求 。

另一方面 ， 近期关于二手房停贷的消息同样不少 ， 据了解部分城市出现多个银行停止二手房贷款 ， 而银行方面关于停贷的回复为贷款额度用完 。 而一旦二手房全面停贷 ， 加上交付大年大批量房源交付入市 ， 对于二手交易市场的影响可想而知 。

殊途同归的双限房和地价房价联动政策

6月份 ， 杭州挂出挂牌9宗地 ， 挂牌信息中明确标明9宗地块未来的毛坯最高均价、最高单价以及装修最高标准价格 ， 即杭州首批限房价、限精装的“双限房”地块 。 实行两个月以来 ， 杭州多个板块未来两年的最高房价出炉 ， 与当下的价格基本相当 ， 也表明未来两年内政策不变的情况下 ， 杭州的房价基本盘整 。

而房价地价联动的定价方式在近期也出现在合肥的相关政策中 ， 8月28日晚间 ， 合肥市自然资源和规划局发布公告 ， 对商品住宅用地定价、拍卖方式进行调整 ， 采用根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况 ， 按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价) 。 而这一政策的实施 ， 同样会降合肥的房价捂在当下的水平上 。