----买房的：我是首套房 ， 银行：你不是！原来你以为的首套官方不认//----

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文/诸葛找房

如今以多数购房者的实力 ， 全款买房几乎是不可能的 ， 在贷款买房中 ， 首套房和非首套的差距巨大 ， 通常首套房首付只需支付全款的20%-30% ， 而二套房可能就要交付60%甚至更高 。 因此 ， 不论是刚需还是投资性住房人群 ， 对于首套房的资格是相当看重的 ， 但有些购房者在买房前还是对首套房和首次买房存在疑惑 ， 平时以为的首次购房却不被银行承认 ， 难道这不是同一概念？

这与当前我国楼市实行的因城施策原则相关 ， 不同城市对于首套房的认定形式也不一样 ， 主要归纳为三种：认房不认贷、认贷不认房、认房又认贷 。

第一种 ， 认房不认贷 ， 顾名思义只看你名下有没有房子 ， 而不是有过多少贷款记录 。 比如之前曾经贷款买过房 ， 如今贷款已还清 ， 房子被卖出 ， 名下无房 ， 再买第二套住房时仍被认定为首套房；反之因某些特殊原因你没有买过房 ， 但名下已有房产 ， 即使你是首次买房 ， 仍会被认定为非首套 。

第二种 ， 认贷不认房 ， 就是不管名下有多少套房产 ， 只要有过贷款记录 ， 再打算贷款买房时就不算首套 ， 如果之前是全款买过一套房 ， 第二套打算贷款购买 ， 那么即使不是首次买房 ， 也仍会被认定为首套房 。

第三种 ， 认房又认贷 ， 这是目前大多数一线城市或热点城市实行的方法 ， 要求购房者名下无房、无贷款记录 ， 才会拥有首套房资格 ， 即便是当初购买的房屋贷款已还清 ， 房子已被卖出 ， 只要有过记录 ， 就不能被算作首套 。

所以购房者在购买房屋前 ， 要先了解当地实行的限购措施 。 小编之前在网络上看过一则新闻 ， 长沙的一对夫妻打算买房 ， 但男方婚前买过一套房且在还贷中 ， 所以为了享受首套房的首付和契税（首套房契税=总房款的1.5% ， 二套房则达到4% ， 差了近3倍！） ， 打算以女方名义购房 ， 看好房子打算申请贷款时 ， 却被银行告知 ， 此套房产不能拿算作首套 。

男方是婚前购房 ， 女方名下无房为什么不能算作首套？原来 ， 对于夫妻类的购房 ， 银行判断的依据是双方二人的材料 ， 而不是购房者本人的 ， 首套房也有不同的界定方法：夫妻双方一方在婚前贷款买房 ， 另一方无房贷记录且名下无房的 ， 两人一起购房时 ， 房本登记无房一方的名字 ， 房子算首套 ， 若要写两人名字 ， 即使没有贷款记录的人申请贷款 ， 两人共为产权人 ， 也不能算首套 。 夫妻二人一方婚前有房无贷款记录 ， 另一方婚前有贷款记录但名下无房的 ， 婚后申请贷款仍能算作首套 。

可以看出 ， 夫妻类型的购房 ， 不论婚前婚后 ， 看的都是二人的购房和贷款记录 ， 即使双方有一人在婚前购房 ， 且有过贷款记录 ， 在贷款未还清的前提下 ， 双方无论谁购房都不算首套 ， 上述提到的长沙夫妻的例子就属于此现象 。 因此 ， 夫妻买房时请先查清自己的贷款状况 ， 如果任何一方有购买记录且仍在还贷过程中的 ， 是二人都无法再申请首套房优惠的 。