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来源：叶檀财经

极致利好 ， 普天同庆！

9月4日晚 ， 国常会宣布 ， 市场降息 ， 全面降准 ， 都在路上 。

两大利好直接刺激 ， 股市亢奋异常 ， 成交量7868亿元 ， 创4月22日以来最高；指数盘中破3000点 ， 创2个月新高 。

几家欢喜几家愁 ， 股市欢聚一堂 ， 楼市形单影只 ， 独话凄凉！

9月4日 ， 国常会上 ， 明确表示 ， 棚改的希望（资金的最大来源）——专项债 ， 不得用于土地储备和房地产相关 。

另外 ， 就在国常会 ， 发文同一天 ， 官媒人民日报也发了篇文章 ， 题目叫 ， 多地房贷利率调整！

这多地怎么调整的？

杭州首套房房贷利率上浮到10% ， 二套房上浮到15%；

苏州首套房上浮25% ， 二套房上浮30%；

温州 ， 首套二套一起上调 ， 房贷利率接近3年新高；

南昌“不甘示弱” ， 首套上浮20% ， 二套上浮25%；

郑州有点特殊 ， 唯一一个 ， 首套房上浮幅度比二套房高 ， 首套上浮20% ， 二套上浮15%-20% 。

国常会 ， 释放“双降”利好 ， 地方银行 ， 给楼市造加息利空；表面看两大利好 ， 结果楼市独获两大利空 。 毫无防备 突降利空 楼市心凉！

此前 ， 曾经猜测 ， 为了托底经济 ， 棚改可能会超预期 。 之所以有此思考 ， 核心原因在 ， 专项债 。 过往数据统计 ， 专项债资金历来约70%用于棚改 ， 土储等项目 ， 是棚改最大资金来源 。

今年6月10日 ， 国务院曾经印发了《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》 ， 要求加大力度投放专项债 ， 投放重点项目 ， 托底中国经济 。

刚才说了 ， 专项债70%的投放用途是棚改、土储的项目 ， 那么线性思维 ， 很容易联想 ， 如果专项债基数做大了 ， 而70%的棚改用途不变 ， 那对于楼市来说 ， 绝对是利好一件 。

6月10日 ， 专项债文件之后 ， 专项债发放力度明显提升 。

2019年 ， 根据财政部数据 ， 前7个月 ， 各地一共新发行地方债25530亿元 ， 其新增一般债券8667亿 ， 新增专项债券16863亿元 。

25530亿什么概念？

已经用去年初计划的83% ， 也就是说 ， 7个月用了80%的债务额度 。 如果没有新增额度或者提前透支2020年的额度 ， 7月之后 ， 接下来的5个月 ， 就只有不到20%额度可用 。

8月31日 ， 证券日报消息 ， 2019年前8个月各地共发行地方债39745.40亿元 。 其中河南等地 ， 甚至已经提前完成完成了全年的发行任务 。

客观的说 ， 此前 ， 包括叶檀财经在内都预计三四线等低级别 ， 对棚改依赖性强的城市 ， 会因为年初棚改计划腰斩 ， 而有相对大的销量回落 ， 并进一步反应在房价上 。

但 ， 结果看 ， 房地产投资超预期 ， 三四线城市楼市下行的速度低于预期 。 三四线城市的韧性超出预期 ， 专项债功不可没！

回过头来分析 ， 主要的原因就在于 ， 专项债的投放速度远远超出想象 。 从机构统计的数据来看 ， 专项债快速发放的前8个月 ， 土储和棚改也是高歌猛进 ， 合计金额1.35万亿之巨！

从比例看 ， 尽管7月开始 ， 8月继续 ， 土储和棚改占专项债额比例有所下降 ， 但还是超过50% ， 接近60%的高份额 。

9月3日 ， 中国经营网还曾经爆出消息 ， 说：

“监管部门已下发文件 ， 要求地方报送2020年重大专项债项目资金需求情况” 。

“文件称 ， 经全国人大常委会审议批准 ， 今年将提前下达部分2020年新增地方政府债务限额” 。