----2019楼市“金九”又要凉凉了？买房需更谨慎//----

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我们知道中国楼市一般是有季节性行情的 ， 每年3、4、5“小阳春” ， 11、12、1月传统淡季 ， 在两者之间 ， 就是著名的“金九银十”——每年的9月和10月 ， 开发商会通过各种优惠打折的促销手段 ， 让楼盘能够快速去化 ， 快速回笼资金 。

但是自2017年 ， 楼市“金九银十”的成色就变暗淡了 。 由于“房住不炒”、楼市调控政策持续加严 ， 各地严控房价上涨 ， 楼市“政策市”的烙印越来越明显 ， 因此市场预期明显转差 ， “金九银十”就凉凉了 。

那么今年楼市的“金九”又要凉凉了吗？参考以往的“3年大周期”、“2年小周期”来看 ， 从2016年11月—2019年8月 ， 此轮楼市已经历了近3年的下行期 ， 接下来市场将进入新的阶段 ， 但是目前市场显现出的信号来看 ， 可以说对楼市“很不友好” ， 可见此轮周期将延长 ， 延长至5年周期将成为可能 。

1、政策调控和高压监管成为新常态

有统计数据显示 ， 2019年1-8月 ， 全国房地产调控政策高达367次 ， 相比2018年1-8月份的315次上涨了17% ， 创出新的历史记录 。 每一次有关于楼市的调控政策都会牵动着人们的心 ， 百姓们一直都很关注着楼市的动向 。 楼市“政策市”不发生转变 ， 市场预期也相应不发生转变 。

2、房地产金融政策持续从严

7月初 ， 消息传出 ， 房企从信托融资的通道大大收紧 。 20多家信托公司被主管部门约谈警示 ， 要求严格落实“房住不炒”的要求 。 有些信托公司的地产业务完全被暂停 。 信托是房地产重要的融资渠道之一 ， 跑马圈地的钱有相当一部分来源于信托 ， 这可相当于“釜底抽薪”的做法 。

并且正当房企融资转战海外的时候 ， 7月12日 ， 发改委发布通知 ， 房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 。 “不以地产刺激短期经济” ， 可见楼市调控的决心 。 再加上开发贷、按揭贷都启动了规模控制 ， 对于房企来说 ， 将面对市场和资金端的双重压力 。

3、个人住房贷款利率调整 ， 央行启动房贷新锚（LPR）

不仅是房企 ， 个人住房贷款政策也在调整 。 近期杭州、苏州、温州、南昌、郑州等热门城市重启上调房贷利率 。 对购房者来说 ， 房贷利率的上调意味着买房成本的增加 。

值得注意的是 ， 央行已正式宣布了“利率市场化” ， 自今年10月8日起 ， 房贷利率与LPR挂钩 ， 新的个人住房贷款利率=LPR+加点 。 具体会有什么影响 ， 根据目前的市场动向而言 ， 笔者预计房贷利率下降是不可能的 ， 而会不会上调还说不准 ， 有待观察 。 总之 ， “不以地产刺激短期经济” ， 以及央行启动房贷新锚（LPR）等政策 ， 这都意味着 ， 未来房贷资金越来越紧张 ， 贷款资源将主要向实体转移 。 甚至 ， 控制房贷额度也会“常态化” 。

综上 ， 笔者认为 ， 楼市调控保持高压下 ， 未来2年也不会出现情绪暴涨的“金九”行情了 。 不过一些城市或片区在重磅规划、发展等大利好下 ， 将会提升购房者信心 ， 促进成交量提升 ， 比如“粤港澳大湾区+中国特色社会主义先行示范区”规划利好下的深圳 ， 置业者的入手意愿度明显提升 。