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凤凰网房产 作者：武俊

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明熹宗朱由校迷上了木工 ， 将江山交给了魏忠贤 。 潘石屹也迷上了木雕 ， 但是他既不用对万千黎民负责 ， 手下的众多员工也伴随前两年的项目陆续出售离开了公司 ， 现在潘石屹唯一需要负责的是SOHO的业绩 。

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曾经也是近百亿的房地产企业 ， 近年来已缩至10亿级别 。 8月30日 ， SOHO中国披露2019半年报 ， 2019上半年 ， SOHO中国实现营业收入8.89亿元 ， 与2018年同期7.95亿元相比（剔除已售项目租金收入）同比增长约11.8% 。 毛利率相比2018年同期76%相比增长至80% 。

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此外 ， 实现归属股东净利润为人民币5.65亿元 ， 剔除项目整售产生的非经常性利润 ， 2018年同期归属股东净利润为4.06亿元 。 如果不算卖楼的收入 ， 相比去年 ， SOHO中国营业额实现小幅增长 。

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虽然SOHO中国上半年营收有所增长 ， 但是净利润下跌却也是现实 。 半年报显示 ， 公司权益股东应占净利润约5.65亿元 ， 同比减少48.36% 。 其把净利大幅缩水的原因归咎于去年出售持有的凌空SOHO项目获得的非经常性损益 ， 而今年上半年却无此类交易发生 。

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SOHO中国正从主流地产企业圈层中淡出 ， 而股票市场上 ， SOHO中国（0410.HK）也是走势萎靡 。 从年初的3.43港元 ， 下跌至目前的2.38港元 ， 跌幅接近50% 。

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转身与转型

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SOHO中国前身为红石实业 ， 是潘石屹与其妻张欣共同创立 。 大约20年前 ， 开发第一个楼盘项目SOHO现代城 。 彼时 ， 张欣以从香港、英国学得的发达商业模式运用于经济尚需发展的北京 。 此后 ， 中国经济飞速发展 ， SOHO中国风光无两 ， SOHO系列成为一线城市的标志性建筑 。

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潘石屹曾说 ， 拿地要充分发挥其社会价值 ， 否则还不如给农民去种菜 。 回顾潘石屹奋斗历史 ， 在一线城市进行拿地开发的业绩一度令人艳羡 。 2012年SOHO中国营业额达153亿元 ， 同比上涨约169%；净利润约为106亿元 ， 同比上涨约172%；核心净利润约为33.4亿元 ， 同比增长约135% ， 核心净利润率约为22% 。

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经历了2012年的巅峰时刻 ， 此后的SOHO中国业绩却逐年下滑 。 2013年至2018 ， SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元 。

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2012年SOHO中国宣布去地产化 ， 转型发展办公空间区域 ， 从“开发销售”转为“自持租赁” ， 由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务 。 自此之后 ， SOHO中国鲜有拿地 ， 营业收入逐步减少 。

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近年来 ， SOHO中国基本上每年卖一两栋楼 ， 一方面可以提升利润、回款 ， 另一方面美化报表 ， 这已司空见惯 。 某资深地产人士这样说 。 据不完全统计 ， 自2014年至今 ， 潘石屹卖楼收入近300亿元 。

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一些列项目的出售背后 ， 潘石屹张欣的个人财富却不断增长 。 2018福布斯全球亿万富豪榜显示 ， 潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第629 ， 中国第71 。 约合人民币250亿元 。

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潘石屹在人生的中间点完成了华丽转身 。 面对SOHO中国利润的下滑 ， 潘石屹似乎一点也不急 。 在半年业绩公布的前一天 ， 潘石屹还在把玩一件樱桃木件 ， 在微博上称这是他对作品的基本要求 。

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但是SOHO中国的“转身”并不好看 。 除面临业绩连年下滑外 ， 半年报显示 ， 现今持有的北京项目中 ， 虽然出租率均高于90% ， 但相比去年出租率出现下滑 。 其中 ， 北京前门大街相比去年年底的100%出租率下降到96% ， 望京SOHO由去年年底的98%下降到92% ， 光华路SOHO由去年年底的95%下降到91% 。 只有银河SOHO由去年年底97%上升至98% 。

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“包租公”难当

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据第一太平戴维斯最新写字楼研究数据显示 ， 北京甲级写字楼平均租金连续第二个季度下跌 。 由于新增供应集中放量 ， 直接推动全市写字楼空置率环比上升1.5个百分点至8.6% ， 同比上升2.7个百分点 。