----10月份买房逛售楼部 ， 5个细节要“盘问” ， 内行：不少人都忽略了//----

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10月刚开始 ， 正是楼市传统“金九银十”的旺季 ， 很多人跃跃欲试 ， 想借此机会置办一套心仪的房子 ， 可看来看去 ， 总是不得要领 。

一方面 ， 是买房的难度越来越高 ， 不再是无脑买就能赚钱的时代了 。

比如 ， 同样在一个城市 ， 有的房子涨势如虹 ， 沾着一点概念就翻倍一样往上窜 ， 有的房子看起来没问题 ， 因为地段、交通、配套等原因 ， 房价就是纹丝不动 ， 买了之后还要担惊受怕 ， 货不对板、精装变“惊装”的例子也不少 。

所以 ， 不光是一二线城市与三四线会分化 ， 区域不同 ， 地段不同 ， 也会分化 。

另一方面 ， 是2019年10月份的特殊性 。

今年的金九银十格外不同 ， 从5月底开始 ， 人民日报与经济日报两大媒体同时发声 ， 地产政策严调控再次确认 。 2019年棚改总计划套数仅为285万套 ， 较2018年实际棚改套数588万套减少超过一半 。

债券、信托、前融、各类ABS（物业费ABS、供应链ABS、购房尾款ABS等）、开发贷等房企几乎全部融资工具均遭受到紧调控 ， 各大房企也开始逐步调整发展战略 ， 融创、富力等大中规模房企在2019年中期业绩会上也纷纷表示：原则上停止拿地 。

限购、限售、限贷不提 ， 修改土拍规则 ， 增加租赁房体量 ， 推进旧改等创新性措施层出不穷 。

所以 ， 今年十月份买房 ， 难度会更大 ， 需要购房者做足功课才行 。

今天 ， 我们就从这些方面入手 ， 10月买房逛售楼部 ， 有5个细节要“盘问” ， 九月下旬跟一个本地业内人士聊天 ， 他就重点说了这个问题 ， 不少人都忽略了 。

第一 ， 注意沙盘的比例和尺寸 。

进售楼部第一刻起 ， 肯定会先看见项目的沙盘 ， 这也是重中之重 ， 有利于了解整个小区的结构 。

作为按照楼盘的规划设计出一定比例的竣工样式模型 ， 购房者实地查看的时候 ， 首先要确认是否根据实际规划制作出来的 ， 同时还要确认沙盘的比例尺寸 ， 这样可以方便推算出小区的实际尺寸及楼间距等数值 。

这个时候不要听置业顾问在旁边夸的天花乱坠 ， 什么花园、游泳池、喷泉之类的 ， 先拍照留存 ， 各个角度都不放过 ， 再去施工现场查看 ， 看小区内预留道路、配套建设是不是按照沙盘所展示的比例来做的 。

第二 ， 观察绿化面积 。

近年来有很多业主与开发商之间的纠纷 ， 很多都是以“绿地被侵占”为争议焦点 。

房地产商通常在广告中使用绿化率一词 ， 其实 ， 这是个不规范的用词 。 在国家关于园林绿化的用语中 ， 准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法 。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率 ， 绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率 ， 树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率 ， 所以绿化覆盖率有时能做到60%以上 。

所以 ， 观察绿化面积 ， 要认准绿地率 ， 在最后签订购房合同的时候 ， 也可以将开发商承诺的具体的绿化面积与绿化规划分布等细节写入合同 。

第三 ， 对居住者不利的生活设施 。

这种情况非常典型 ， 业内朋友跟我聊的时候 ， 也说了这一点 ， 当地城市的规划 ， 超出了开发商之前的预期 ， 只要有不利于居民生活的设施要建造 ， 业主们都会非常不满 。