----9月北京楼市：从冷市中闯出的热盘//----

"multi_version":false

文丨子木

今年的70大庆 ， 让北京这一国际都市备受世界瞩目 ， 夜晚的烟火晚会 ， 更是将这一盛世推升至极致 ， 一片热闹喜庆的场面；但在另一边 ， 北京楼市的行情却依然冰冷如初 ， 且有每况愈下之势 。 尤其当9月份新房交易数据出炉后 ， 几乎判定“银十”变“铁十” ， 彻底没了气焰 。 让人踟蹰 。 那么9月市场行情传递给了我们什么信息 ， 当下北京买房有什么规律？哪些楼盘又值得我们去关注？这些都是本文需要解答的问题 。

1

9月行情我们先来看北京9月新房市场行情 。

(数据来源：地产营销人)

数据显示 ， 2019年9月份 ， 北京市商品房新增供应7387套 ， 环比上月上涨62% ， 涨幅惊人 。 要知道 ， 8月新房库存才新增了4350套 ， 这相当于多了一半的增量 。

究其缘由 ， 是因为开发商们都在赌金九银十的行情 。 “9-10月份是今年卖房最好也是最后的时间段” ， 这点大家基本达成了共识 。 其次是受10月小长假影响 。 开盘时间尽量推至10月前 ， 方便小长假做营销冲量 。 然而 ， 市场供给增多了 ， 成交却没起来 。 数据显示 ， 北京9月新房成交4524套 ， 环比上月继续下降达17% 。 成交均价却不减反增 ， 为47947元/㎡ ， 环比上涨5% 。 供给增多成交下滑 ， 这一增一减 ， 进一步拉大库存 ， 利空整体房价 。

北京楼市7月之后连续2月成交量下滑 ， 而均价未降 。 说明当下北京的行情已处于高位横盘的态势 。 这也从侧面表现出一个现象——绝大多数开发商还在和市场做博弈 ， 死守房价 。 大家都知道 ， 现阶段只要打折下调售价 ， 那么就相当于泄洪之举 ， 会让购房者的观望情绪继续加重 ， 市场更冷 。

记得 ， 房价越降买的人越少 ， “不买跌“的情绪会更加严重 。 这就是2008年万科带头降价打折抛盘 ， 结果被同行批斗 ， 王石去珠峰面壁思过的原因 。

当然凡事都有利弊 ， 行情越差越有利于刚需购房者 ， 选择空间会更大一些 。 当然空间大小也和地段有直接关系 。 这个体现在成交结构中 。

2

成交几何

接下来我们来观察新房成交的具体情况 ， 主要研究住宅市场(普宅+别墅) 。

数据统计 ， 北京住宅9月份成交了2828套 ， 环比下降10%；成交均价59009元/㎡ ， 环比上涨11% 。 其中：

别墅成交329套 ， 环比上涨1%；均价在7万/㎡以上豪宅成交493套 ， 环比下降4%；均价在7万/㎡以内普宅成交2006套 ， 环比下降15%；

你会发现 ， 类型不同的住宅成交趋势出现分化趋势 ， 其中别墅上涨1% ， 豪宅下降4% ， 普宅下降15% ， 说明购房需求集中在高端、改善类住房 ， 刚需类住房需求反而在不断减少 。 当然这也离不开北京的改善类新房的稀缺性 。 如果拿7万/㎡的价格作为豪宅和普宅的分割线 ， 那么“城内”的新房基本都是豪宅；而“城外”的豪宅就一定是改善房 ， 改善房对于北京来说一直都是病痛 。 而普宅则不同 ， 量大 ， 且分布在城外的各个区域 ， 其中大兴占主流 ， 其次是房山、昌平、门头沟等地 。 是”一般商品“ ， 所以受行情影响最厉害 。

综上所述 ， 北京房地产价值首先受地域影响 ， 简单来说四环内的房子涨幅和抗跌性都很强 ， 其次品质改善类住宅是未来的价值核心 ， 也是北京购房投资的优质标的物 。