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10月8日起商业性个人住房贷款利率新规正式施行民众普遍关注的房贷利率正式“换锚”为贷款市场报价利率(LPR) 。 换锚后房贷实际利率是降低还是上调了?对购房者的月供影响几何?

房贷利率如何“换锚”

不再锚定基准利率

正式挂钩LPR

8月25日央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成 。 根据公告首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点 。

之前房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式 。 2015年10月24日以来房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%五年以上期限的为4.90% 。 由于绝大多数房贷期限都是五年以上4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率 。

简单一句话改革后房贷利率由参考基准利率变为参考LPR以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成 。

加点是多少?每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求综合贷款风险状况在发放贷款时与借款人协商约定 。 加点数值一旦确定整个合同期限内都固定不变 。

举个例子央行9月20日发布的5年期以上LPR为4.85%假如银行确定的加点为55个基点那么你的商业贷款利率就是5.4% 。 此后如果LPR有变化那么贷款利率也会有变化但55个加点固定不变 。

实际利率有啥变化

房贷实际利率

仅高出一点点

按照央行的要求各地要“因城施策”确定加点下限银行要合理确定每笔贷款的具体加点数值 。 而从目前来看房贷实际利率变化不大 。

中原地产首席分析师张大伟表示目前看各地房贷利率基本平稳出现明显波动的不多大部分银行依然正常放款利率微调很少 。 包括之前唯一低于基准利率的上海10月8日执行的利率与9月相比也基本平稳 。

上海易居房地产研究院8日发布《中国LPR房贷利率报告》指出2019年10月份4个一线城市首套房的LPR房贷利率平均为5.23%相比9月份的5.21%略有上升上升幅度为2bp即0.02个百分点 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示从当前各地部分银行的LPR基点来看调整以后绝大多数城市都较以前略高出了0.01到0.02个百分点其含义是房贷利率本身没有下跌的可能这和当前房地产市场依然执行“房住不炒”的政策动向有关多数银行还是会执行相对谨慎的做法房贷利率将以稳为主 。

对月供影响几何

二套房的月供额

比过去增加15元

易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算这14个城市包括:4个一线城市北京、上海、广州和深圳；7个二线城市杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市无锡、珠海、佛山 。

报告以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算发现14个城市在执行LPR贷款利率后首套房的月供额比过去增加了6元而二套房的月供额比过去增加了15元 。

月供额比过去增加了6元形象来说就是购房者每月要少吃一个鸡蛋灌饼了影响不大 。

严跃进表示类似月供额的变动非常小基本上不会对购房者形成太多干扰或者说是可以忽略不计的 。 而从城市结构上看二线城市的负担增加相对会大一点而三四线城市则没有太明显的负担甚至有减负的现象 。

此前央行也曾表示房贷利率由参考基准利率变为参考LPR但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定 。 与改革前相比居民家庭申请个人住房贷款利息支出基本不受影响 。