----年底之前 ， “买房”还是“再等等”？曹德旺算了一笔账 ， 颇具深意//----

"multi_version":false转眼间到了十月份 ， 今年的楼市终于有了一点“尘埃落定”的意思 。

在年初 ， 业内还是一片悲观 ， 土地流拍早已不稀罕 ， 全国楼盘去化率罕见跌破20% ， 老业主不满降价、高杠杆炒房客断供的消息比比皆是 。

到了3-5月份 ， “小阳春”一扫阴霾 ， 长三角各热点城市一马当先 ， 苏州买房全款都得托关系 ， 无锡、宁波地王频出 ， 南京八成首付都拦不住排队抢房的人群 ， 随后沈阳、重庆、西安、成都开始接力 。

然而 ， 到了7月份之后 ， 楼市转凉的速度超出了所有人的预期 。

土地市场仍然是首先受到冲击的领域 。

数据显示 ， 在流拍率方面 ， 全国主要地级市8月共流拍55宗地块 ， 流拍率为6.07% 。 其中二线城市流拍率为4.62% ， 环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三四线城市的流拍率最高为7.66% ， 环比上涨2.58个百分点 。

还有 ， 房地产的资金是越来越紧了 。

同策研究院的统计数据显示 ， 8月 ， 40家典型房企融资金额为368.26亿元 ， 环比下跌58.15% ， 接近5月的最低点 。 主要债权融资方式融资金额均大幅下跌 ， 其中 ， 公司债融资大跌超八成 ， 信托贷款融资大跌超六成 。

融资额降低 ， 必然意味着房企现金流难以为继 ， 想要扛过难熬的日子 ， 除了降价促销、收缩战线以外 ， 没有第二条路可走 。

那么 ， 在10月之后 ， 年底之前 ， 短短的三个月时间中 ， 楼市又会出现哪些变化？购房者该“出手买房”还是“再等等”？

笔者认为 ， 我们应该从以下几个方面来考虑 。

第一 ， 未来三个月的房贷利率变化情况 。

众所周知 ， 10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成 。 公告主要针对新发放个人住房贷款利率 ， 存量个人住房贷款利率仍按原合同执行 。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期以上LPR为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化 。

那么 ， 换锚之后的房贷利率 ， 有变化吗？

至少从一二线城市的表现来看 ， 没有任何变化 ， 无论是具体执行利率 ， 还是每个月的房贷负担 ， 与原来相差无几 。

但是 ， 部分三四线城市 ， 因为库存、额度、人口、供需的情况不同 ， 多多少少执行起来 ， 首套房利率会有所不同 ， 毕竟 ， 央行的规定是首套房不低于5年期LPR即可 。

照这样来看 ， 假如你所在的城市年底之前房贷利率能下降30个基点以上 ， 出手买房也不是不可以 。

第二 ， 城市分化加剧 ， “因城施策”的变化 。

城市分化在最近几个月表现的越来越明显 ， 最典型的 ， 莫过于“因城施策”的变化 。

比如 ， 从9月份至今 ， 我们既看到了湖南临澧、安徽宿州实行购房补贴 ， 河南三四线城市全面放开落户 ， 又看到了呼和浩特三套房停贷、无锡楼市公积金门槛再度收紧 ， 既有放松的 ， 也有更加严格的 。

这就是目前调控最典型的特征 ， 有放松的 ， 也有收紧的 ， 不能一概而论 。

对购房者来说 ， 假如你所在的城市既有补贴 ， 又有落户优惠 ， 特价房又不少 ， 在年底之前是可以考虑看房的 ， 但是 ， 如果调控氛围只紧不松 ， 没有任何可乘之机 ， 再等等也无妨 。