----开发商：说实话 ， 二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎没可能性//----

----开发商：说实话 ， 二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎没可能性//----

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随着城市化快速发展 ， 城市人口从1999年的3.7亿上升到2018年的8.3亿 。 大量的新城市人涌入 ， 对购房提出了几何级的需求 。 人口多 ， 土地少 ， 是我们的国情 。 通过规划和建设高层住宅无疑解决了眼前的居住需要 。

根据相关数据显示 ， 高层住宅可以成倍提升土地利用率 ， 比如同样地基建设8层住宅与16层住宅 ， 后者相比前者的土地利用率、房产面积和居住人口提高1倍 。 通过建设高层住宅 ， 还可以缓解拆迁老旧房子费用高、难度大的矛盾 。

此外 ， 住久了低矮平房的人 ， 当搬进高楼大厦式的住宅 ， 会给人眼前一亮的感觉 。 开发商或者房产中介也正是抓住购房者这一心理 ， 他们尽可能地宣扬高层住宅的优势 ， 如通风性好、少蚊虫叮咬、不潮湿 ， 而且视野开阔等等 ， 毕竟 ， 房子卖出去才是他们的第一要务 。

就眼下来说 ， 由于高层住宅设计前卫、材料新 ， 居住者看到也是一些优势 ， 加之一些专家、学者也在帮着鼓吹高层住宅的好处 ， 让购房者们深信不疑 。 但是 ， 无论是开发商 ， 还是专家们 ， 他们很少有把高层住宅的弊端说出来 ， 或者说他们把在世界其他地方见识到的老旧高层住宅的“命运”呈现给大众 。 一位开发商直言不讳地表示：实话实讲 ， 二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能！

（一）拆迁安置成本高 ， 各方都不愿赔钱

在开发商看来 ， 房子都有变旧的那一天 ， 高层住宅也不例外 。 对于过去的老小区房子的做法是 ， 我们通过协商拆迁 ， 要么补偿现金让户主去买别的商品房 ， 要么新建安置房小区让他们搬进来 。 这本是一件各方都得利的事 ， 但在拆迁过程中还是会遇到不少困难 ， 大多时候就是因为补偿标准达不到户主的预期 。

当然 ， 这还算好的 ， 毕竟大多数时候还是能完成工作的 ， 只是时间问题 ， 但未来不一定 。 因为相比过去5-6层住房 ， 我们拆了后建10多层 ， 甚至二三十层 ， 双方都能“共赢” ， 但如果要把现在已建成的二三十层高层住宅拆掉 ， 那我们要盖多少层、补偿户主多少钱才能实现这种“平衡”呢？

按照过去的方式 ， 拆5-6层住宅 ， 我们盖了二十多甚至三十层 ， 差不多依照1比1.5的补偿标准 ， 减去10层的赔付款 ， 再除去土地成本、建造成本等 ， 我们大概还能落得5-6层的利润空间 。 问题是 ， 再过N年 ， 这些老旧的高层住宅面临拆迁的话 ， 由于本身就是二三十层高 ， 仅赔付款就要减去30层-45层 ， 那么 ， 开发商要想平衡甚至盈利 ， 起码得盖60层到80层 。 从事过建筑的人士应该知道 ， 超高层建筑需要更高的建造技术和要求 ， 比如需要设置避难层、防火层等等 ， 这无疑会大幅提升建造成本和周期 。

不赚钱的事 ， 开发商不会去做 。 同样 ， 如果拆迁补偿标准低了 ， 高层户主也不会同意 ， 各方都不愿意赔钱 ， 或是高层住宅拆建的大“难题” 。

（二）当维修基金使用完 ， 难协调一致出钱维护保养高层住宅

我们在购房时 ， 都会交一笔还算可观的维修基金 ， 其目的就是待楼房出现问题使用 。 我们假定所有的维修基金都能顺利申请使用的话 ， 在大楼新建的5-10年内 ， 往往不会使用到或者用多少维修基金 ， 但如果把这个时间推移到30、40年后 ， 甚至更久 ， 当然 ， 高层住宅的维修成本大概率更高 ， 维修基金终有使用完毕的时候 。 彼时 ， 若再需要维修费用 ， 这钱谁来出？