----“一房二卖”房子最终属于谁？这3件事做不好 ， 房子可能不是你的//----

----“一房二卖”房子最终属于谁？这3件事做不好 ， 房子可能不是你的//----

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房子 ， 作为一种特殊商品 ， 在交易过程中 ， 由于流程复杂 ， 涉及金额巨大 ， 交易周期较长等特点 ， 往往一个疏忽 ， 就很容易让买方和卖方之间产生纠纷 。 笔者认为 ， 尤其是在过去这十多年 ， 由于房价上涨的幅度往往难以预料 ， 所以不少人今天卖了房子 ， 可能不到一个月立马就少卖了几十万 ， 所以发生后悔是常有的事情 。 但是 ， 不可否认 ， 面对房价上涨带来的差价 ， 也有一些人为了自身利益而选择“一房二卖” 。

何为一房二卖呢？说白了 ， 就是原业主先后或同时将同一套房子卖给两个不同的人 。 那么 ， 一旦遇到了“一房二卖”的情况 ， 谁会最终拥有这套房子的所有权呢？这又给购房者提供了哪些参考呢？接下来 ， 我们通过两个真实的案例来具体了解发生在新房市场和二手房市场当中比较常见的“一房二卖”现象 ， 为了便于理解 ， 案例内容稍有简化和改动 。

1、新房市场常见“一房二卖”现象

据媒体报道 ， 2016年 ， 某开发商将一套房子卖给A后 ， A虽然缴纳了部分购房款 ， 但是双方一直未签订商品房买卖合同 。 2017年 ， 开发商又与B签订了同一套房子的买卖合同 ， 而B在合同签订完后 ， 不仅付清了购房款 ， 也及时办理了网签手续 。 等到A得知后 ， 强行进入该房屋进行装修 ， 以致与B引发了纠纷 。 那么 ， 这种情况下 ， 谁会最终拥有这套房子的所有权呢？

结论：显而易见 ， B不仅与开发商签订了商品房买卖合同 ， 而且还及时办理了网签手续 ， 相当于实际履行了合同义务 ， 完成了房屋交付 ， 因此可以合法占有该房屋 。 虽然A缴纳了部分放款 ， 但是没有及时签订商品房买卖合同和办理网签 ， 所以无法享有房屋所有权 。 也就是说 ， 在双方都没有完成过户的情况下 ， 需要根据合同的实际履行来确定房产是否已经发生转移 ， 这时候实际交付和占有房屋的B才可以享有房屋所有权 。

2、二手房市场常见“一房二卖”现象

2015年 ， 小王与小李签订了《房地产买卖中介合同》 ， 同意以200万元的价格把一套房子卖给小李 ， 而小李则在支付完3万元定金后 ， 又先后陆续支付了一定的房款 。 但是 ， 2016年 ， 面对房价上涨 ， 小王要求小李在原有房价的基础上再多支付50万元作为交易期间房价飞涨的补偿 。 不过 ， 由于小李无意加价 ， 小王又把这套房产挂牌出售 ， 不久便与小张签订了一份《房屋买卖（居间）合同》 ， 最后实现了多卖100万元的愿望 ， 但是也做出了“一房二卖”的行为 。 那么 ， 这种情况之下 ， 谁会最终拥有这套房子的所有权呢？

结论：由于小王与小李签订的《房地产买卖中介合同》已经约定了房产、价格、付款时间、手续、违约责任等 ， 具备了买卖合同的主要内容 ， 所以合同对双方均具有拘束力 ， 所以是合法有效的 。 但是 ， 对于小张来说 ， 签订的买房合同是一样有效的 ， 但现在不仅准备要买的房子没有了 ， 而且房价又蹭蹭涨了不少 ， 这时候应该怎么办呢？小张不仅可以要求退还购房定金 ， 而且还可以获得房子现价与当初合同价的差价赔偿 。 也就是说 ， 如果卖方和小李、小张都订立了合同 ， 这两份合同都是有效的 ， 所以先履行了合同义务的一方获得房屋所有权 ， 另一方可获得差价赔偿 。

通过上面两个案例 ， 我们可以知道 ， 业主“一房二卖” ， 所签订的合同均是有效的 ， 对彼此都具有法律约束力 。 因此 ， 这时候 ， 要判断房子的所有权到底属于哪一方 ， 就显得至关重要了 。 不过 ， 根据以往的经验来看 ， 一般需要遵循以下的顺序原则：已办理过户登记>已完成交付使用>已申请过户>已网签或备案>已完成相关付款>已签订合同 。 具体来说就是 ， 完成过户是最高原则；如果双方都没有完成过户 ， 那么房屋所有权归首先实际占有房屋的一方；退一步来说 ， 如果双方没有办理过户 ， 也没有实际占有房屋 ， 那么房子所有权就归先支付相关房款的一方所有 。