----房贷要提前“还清”吗？10月起有变化 ， 内行：哪怕有违约金也要还//----

"multi_version":false最近 ， 看到一则关于房贷的报告 。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授指出 ， 过去5年以来 ， 住房贷款占家庭债务比重高达55.6% ， 最近两年 ， 多套房贷款占比上升至65.9% ， 超过了首套房贷款的占比 ， 另外 ， 有47.1%的存量房贷在空置房中 ， 造成大量的信贷资源浪费 。

55%的家庭债务占比 ， 其中多套房又占到6成以上 ， 有一半都是空置房 ， 这就是房贷的现状 。

也就是说 ， 大量的房贷并没有用到刚需族身上 ， 而是被那些多套房的投机客占用了 。

所以 ， 我们看到今年调控的趋势 ， 也是逐步纠偏 ， 让房贷资源往刚需倾斜 ， 同时遏制炒房投机者的生存空间 。

比如 ， 在10月份实行的房贷新规 ， 出现了显著变化 。

10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成 。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期以上LPR为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化 。

央行的规定很明确：首套房不低于5年期LPR的下限即可 ， 二套房要加60个基点以上 。

有媒体统计显示 ， 10月份 ， 杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口7个二线城市 ， 二套房的LPR房贷利率为5.99％ ， 相比9月份的5.94％略有上升 ， 上升0.05个百分点 。

上升的幅度虽然不大 ， 意义却很深远 ， 这是新规遏制多套房的一个表现 ， 未来 ， 二套房以上的房贷利率 ， 会跟首套房刚需“泾渭分明” 。

这种情况下 ， 对于房贷占家庭债务较多的购房者来说 ， 还有没必要按部就班的还月供？或者说 ， 房贷需要提前“还清”吗？

对大部分人来说 ， 其实并没有什么影响 ， 还房贷的时间 ， 取决于自己的财力 。

无论是等额本金还是等额本息的方式 ， 在房贷新规实行后 ， 购房者在签订利率合同时 ， 可选择“固定利率”或“浮动利率” 。

如果选择固定利率 ， 在银行参考最新LPR(贷款基础利率)确定执行利率后 ， 贷款期内客户的利率都不变 。

如果选择浮动利率 ， 客户的执行利率则会按年调整 ， 通常是贷款发放后每年1月1日起 ， 按上一工作日公布的LPR相应调整 。

假如你签的是浮动利率 ， 每年的房贷是会发生变化的 ， 变多还是变少 ， 要看上一期央行公布的5年期LPR是什么水平 。

这种情况下 ， 一般是不建议购房者提前还贷的 ， 尤其是短时间内就提前还清 ， 会被收取违约金 。

至于收多少 ， 不同的银行一般规定不一样 ， 但在借款合同中会对提前还款有明确的阐述 。

据我了解 ， 以中国银行为例 ， 其规定：1年内提前还款的 ， 银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的 ， 收取二个月利息；2-3年内提前还款的 ， 收取一个月利息；3年以后 ， 需要参照抵押合同为准 。

以建设银行为例 ， 按照提前还款金额的百分比计算 ， 1年内提前还款的 ， 银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内的 ， 收取2％；2-3年内的 ， 收取1％ 。 3年之后 ， 无违约金 。

但是 ， 在内行看来 ， 有三类购房者 ， 哪怕有违约金 ， 也要提前把房贷还掉 。

第一种 ， 房产置换人群 。