【热点板块|热点城市楼市有望低位徘徊 年底或出现小幅翘尾】刚刚过去的国庆“黄金周” ， 楼市延续了9月下行的态势 。 据资料显示 ， 今年“国庆”期间(10月1日-7日) ， 重点监测的15个城市新房成交面积较去年同期下降33% 。 其中 ， 4个一线城市新房成交42.19万平方米 ， 与去年国庆基本持平 ， 11个代表性的二线和三四线部分城市新房市场降温明显 ， 国庆期间新房成交35.32万平方米 ， 同比下降43% 。
整体来看 ， 2021年国庆假期楼市热度继续减弱 ， 一方面受到今年以来热点城市在调控政策上不断“打补丁、补漏洞”的影响 ， 比如限售、二手房再交易增值税免征期“2改5”、二手房参考价、限制预售证发放、限价管制等 ， 或限制需求 ， 或增加交易摩擦 ， 客观上导致需求下滑；另一方面 ， 部分开发商陷入债务困境 ， 新房促销范围和力度扩大 ， 市场预期下滑 ， 影响了购房热情 。
另外 ， 热点城市“卖一买一”的换房需求占比很大 ， 但受到信贷条件紧张 ， 贷款额度收缩、利率上浮、审批冗长 ， 很多银行甚至停贷等冲击 ， 需求实现的周期人为拉长 ， 也导致市场热度下降 。 整个国庆假期 ， 各种各样的降价促销是楼市的主旋律 。 比如 ， 郑州、青岛、济南等重点二三线城市 。
不过 ， 如果考虑到去年国庆期间楼市整体热度在历史最高位 ， 而今年调控抑制和信贷紧缩的力度又史无前例地大 ， 代表性城市还能保持如此业绩 ， 我们认为楼市需求端的韧性很足 。 目前来看 ， 楼市只是在供给端出了一些风险事件 ， 热点城市的需求端还是相对稳定的 ， 开发商如果定价合理、“真实降价” ， 一般都会取得较好的业绩 ， 这在国庆黄金周体现得很明显 。