----明年起 ， 有3类房子或“卖不动” ， 内行：房贷也可能“办不下来”//----

"multi_version":false这年头 ， 买房就怕踩坑 。

前段时间 ， 看到武汉某业主哭诉买房遭遇的一则新闻 ， 该楼盘的开售价是9300元/平方米 ， 买房时被强制支付了2000元/平方米的全款装修费用 。

谁知在交房的时候 ， 她发现马桶卡住卫生间门、水龙头晃荡、电线外露、地板不平、瓷砖空鼓 ， 直接气哭了 。

说实话在 ， 这两年 ， 很多人对这种消息已经免疫了 ， 包括我自己 。

交房后的电梯都是“水帘洞”、10万单价的房子也会发霉及漏水、建筑外立面多处空鼓 ， 看上去就像大海的波浪 ， 商品房的质量问题年年有 ， 似乎最近两年 ， 出现的频率更高了些 。

难怪社科院专家邹琳华发文表示 ， 当前期房预售制度下 ， 购房者将要至少单独承担五大风险和隐忧 。

分别是货不对板、质量差劲、宣传与承诺不符、房价回落风险、延期交付及烂尾 。

此时买房就成了一项技术活 ， 从自己有买房意向时 ， 每件事都变得至关重要 ， 稍有差池就会走错 ， 去哪个城市买？瞄准哪些楼盘？开发商怎么选择？按揭买房资质和流水有没有问题？户型和地段怎么选？首付凑不齐怎么办？

每一个问题都很扎心 ， 更值得购房者注意的是 ， 当你做完这些事之后 ， 也要做好心理准备 ， 明年开始 ， 有三类房子或“卖不动” ， 有内行专家说房贷也可能“办不下来” ， 这些房子哪怕降价也没用 。

第一类 ， 房龄超过20年的“老破小” 。

“老破小”是最近几年非常流行的一种房子 ， 但是 ， 现在很多银行对于房屋抵押贷款时用做抵押的房屋是有一些限制的 ， 一般都会限制在房屋的房龄以及房屋的面积上面 。

根据大多数银行对抵押贷款的规定来看 ， 一般房龄在20年以上并且房屋面积在50平米以下的 ， 银行基本上是不会放贷出来的 。

即便如此 ， 为什么老破小之类的多层家属院还如此流行？

归根结底 ， 热门的公办学校是学区房火热的源头 ， 老破小大都位于旧城区 ， 教育资源非常优越 ， 吸引了大量的家长趋之若鹜 。

但是 ， “多校划片”一直在稳妥推进中 。

2015年 ， 教育部基础一司司长王定华表示 ， 教育部正在考虑推行“多校划片” ， 即一个小区对应多个小学初中 。

2016年、2017年、2018年教育部多次明确提出：在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方 ， 根据实际情况积极稳妥采取多校划片 。

也就是说 ， “多校划片”是大势所趋 ， 从2015年到现在一直在提 ， 今年北京海淀也开始实行 ， 2020年很有可能会加快速度 ， 学区房最大的仰仗可能就此消失 。

当然 ， 这不是“老破小”卖不动的根本原因 ， 最关键的还是房龄的因素 ， 随着各城市人口流动都从旧城转向新城 ， 房龄的增加 ， 环境的老旧 ， 既会增加“卖不动”的风险 ， 也会加大房贷申请的力度 ， 等大量人口完成了向新区的转移 ， 这类房子降价都不一定能卖的掉 。

第二类 ， 产权有纠纷的房子 。

这类房子的体量不容小视 ， 现在购房者的理念已经越来越理性 ， 只买有产权证的房子 ， 但是 ， 大量的购房者 ， 依然固守着原来的思维 ， 不管什么房子都当成目标 ， 最后产权出现争议 ， 导致卖不出去 ， 也无法按揭抵押 。

举个例子 ， 小产权房 。

千万别轻视小产权房的体量 ， 不少农村的自建房 ， 县城的城中村 ， 违建加盖的活动板房 ， 占据了很多城市的房屋总量 ， 毕竟 ， 我们的住房商品房也就短短20年而已 ， 人们熟悉的预售制 ， 按揭付款方式 ， 也是最近这十年才流行开来 。