之前看过一篇报道 ， 在房地产市场发展最为成熟的深圳 ， 小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56% ， 即深圳住房中一大半是小产权房 。 深圳尚且如此 ， 更不用说广大的地市和县城了 ， 宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）等等 ， 这些名目繁多的房子 ， 都是“小产权房” 。

类似的情况有很多 ， 比如有的地方对那种老房屋缺乏登记 ， 特别是老房屋损毁后 ， 新建的房屋的所有权 ， 很可能没有审批手续 。

还有房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷 ， 现实中一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜 。

在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋 ， 包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定 。 但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷 。

明年起 ， 人们的购房理念也肯定更成熟 ， 这类房子 ， 购房者一定要留足“心眼” ， 接手后很可能卖不掉 。

第三类 ， 没有取得预售许可的期房 。

很多人买房 ， 看着售楼部装修的高端大气上档次 ， 又感觉地段和位置不错 ， 直接就冲进去把首付给交了 ， 交了之后才发现没办法办房贷 。

也就是说 ， 开发商只是用“认筹” ， “抢房”等各种名义把你手里的钱先圈起来 ， 这类期房 ， 很有可能就是预售许可没有办下来 。

房地产商在销售商品房时 ， 如该房屋已建成 ， 还应持有房屋所有权证书 。 购房者如需调查房屋的建筑质量 ， 还可查验房地产商的《工程验收证》 。

五证不全(开发商没有预售许可证)不能当下办理按揭 ， 只有等证件全了才可以办理 ， 在买房之前 ， 一定查阅相关证件是否齐全 ， 假如置业顾问告诉你再等几个月时间证就能下来 ， 就多点耐心等等看 ， 更关键的是 ， 要看这家开发商以前的楼盘项目是否出现过类似问题 ， 交房有没有延迟的记录 ， 信誉如何 ， 在本市的评价如何等等 。

不要以为这种房子你碰不上 ， 这些年大城市的房地产市场已经规范了许多 ， 但众多中小城市 ， 依然充斥了大量的小开发商 ， 匆忙盖个售楼部之后就开始卖房 ， 不管你能不能把按揭办下来 ， 人家先把钱拿到兜里再说 ， 剩下的只能留给你扯皮的时间 。

很多开发商说的很好听 ， 但最后证非但没办下来 ， 楼盘资金链就断了 。

据媒体报道 ， 八月还没过完 ， 今年全国就有274家房地产企业宣告破产清算 ， 相比2018年破产的458家 ， 今年房企破产速度明显加快了 。

据统计 ， 近三年破产的房企已经超过1000家 ， 主要集中在三四线城市的中小房企 。 成立时间短 ， 一般是两到五年 ， 资产规模普遍是五亿到三十亿之间 。

这组数据有两个特点 ， 一是房企破产的速度在加快 ， 二是三四线的中小房企 。

所以 ， 购房者要擦亮眼睛 ， 一旦买到这类五证不全的房子 ， 房贷办不下来还是小事 ， 房子搞不好就烂尾 ， 无法再转手 ， 降价也没人理你 。

在最后 ， 我们简单做个总结 。

第一 ， 最近几年 ， 买房难度越来越高了 ， “坑”越来越多 ， 不要冲动 。

第二 ， 明年起 ， 人们的置业理念会更理性 ， 房龄超长的“老破小” ， 产权有争议的房子 ， 没有销售许可的房子 ， “卖不动”的可能性越来越大 ， 一定要远离 。