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各个城市规定有不同 ， 往往只有住宅类产品才能落户 ， 因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓（例如人才公寓 ， 住宅型公寓等）才能落户 ， 前不久长沙有个公寓落户政策除外 ， 而商住和综合用地的商业公寓由于不属住宅性质 ， 就不能落户 。

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因为如此 ， 就缺少了教育方面优势 ， 那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏 。

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4、生活成本不同

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商住公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳 ， 比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右 。 另外有很多是不准通天然气的 。 所以吃饭只能通过电器来解决 ， 细账就不算了 ， 经年累月 ， 这都是一笔笔不小的开支 。

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5、税费标准较高

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由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异 ， 导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同 。 享受不到普通住宅税费优惠或减免 契税按照3%缴纳 。

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转让出售时 ， 未满2年 ， 需按全额的5%缴纳增值税；按差额的20%缴纳个人所得税；满2年的增值税按差额的5%计征 ， 个人所得税相同 。 评估需现场勘查 ， 基本与实际成交价形同 ， 甚至高于实际成交价也是常有的事情 。

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6、公摊面积差异

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酒店式公寓等一般都是通廊式的布局 ， 入口大厅及电梯厅都会更做得“大气” ， 加上长长的走廊 ， 设备间也要比普通住宅多 ， 因此公摊面积一般会达到40%左右 ， 有的会更高！

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讲清楚了商业公寓跟住宅的差别 ， 来说住宅式公寓就简单多了！

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住宅式公寓 ， 又叫居住型公寓 ， 首先他的用地是住宅用地 ， 是住宅用地 ， 这个是非常非常重要的差别 ， 也就决定了跟商住公寓很多其他不一样的地方 。

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那么他的产权就是70年！

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那么 ， 这种住宅公寓到底能不能买呢？

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70年住宅公寓和40年商住公寓有本质上的差别 ， 绝不仅仅只是产权年限不同 。

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70年产权公寓 ， 性质就是住宅 ， 不过面积小一点 ， 可以落户口 ， 可以挂学区 ， 可以做30年贷款 ， 交易也只是正常的税费 ， 水电气费都是民用 ， 但一般来说都只通燃气 ， 厨房比较简单直接就在进门的过道里 。

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但是 ， 70年住宅公寓的缺点是啥？

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70年公寓公摊高 。 用套内实得面积来计算 ， 70年公寓的价格有一部分都让公摊给吃了 。

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而且70年公寓不是居住式的电梯设置 产品设计上不如住宅的小区环境和住宅体验等 。

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但是具体产品要具体来看 ， 如果去掉公摊 ， 套内面积比同样位置的住宅价格要低的话 ， 也可以说是性价比很高的产品 。

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而且 ， 相比70年住宅 ， 70年公寓的租金收益非常不错这是很大优势 。

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有些70年公寓在地段上非常有优势 ， 挨着CBD ， 商业配套各方面非常好 ， 产品设计也会很灵活 ， 挑高会比较高 ， 有些达到5米的做成loft形式 ， 其实很多人也挺喜欢这样的居住环境 。

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尤其是现在年轻的小情侣 ， 很多人非常愿意单独租这种小公寓住的 。

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我对70年住宅产权公寓的购买建议是啥?

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首先第一套房 ， 能买住宅优先买住宅 ， 好歹买个两房. 在目前调控毫不放松的情况下 ， 名额和子弹要投到能看到血的地方 。 如果是自住 ， 实在喜欢就买 。

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如果是投资的话这个没有问题 ， 好好甄选下是可以投的 ， 特别有一种情况很典型 ， 对一些没有名额又想投资的朋友 ， 可以优选一二线城市的特别是几个都市圈的 ， 优选珠三角 ， 长三角以及大北京 ， 因为不占名额 ， 可以全国一盘棋 ， 拉通起来进行投资 ， 把钱往收益高的地方流动 有多少钱投资多少 ， 获取相对的高租金回报以及固定资产的稳定增值两部分 。

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第一个是看价格 ， 是否相对周边其他产品如住宅等价格有又晒 ， 有一定价差就性价比很高了 。