在打折买房上 ， 恒大是先行者 ， 更加先知先觉 。 早在8月 ， 中国恒大（03333.HK）就宣布“全国532楼盘 ， 闪购7.8折” ， 集团旗下之区域公司 ， 悉数推出全员营销优惠升级活动 。 而作为全员营销之主力 ， 恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息 ， 试图通过人海战略带动公司销售提升 。

第四个是万科杭州某项目拿完预售证后居然出现0认购 。 杭州市国立公证处公示 ， “杭州融恒置业有限公司于2019年9月28日至9月30日在杭州市拱墅区登云路与隐秀路交叉口秀隐翠园售楼处现场接受购房意向登记 ， 并于2019年10月1日就《购房意向登记汇总表》在销售现场进行了公示 ， 我处公证员于2019年10月1日来到杭州市拱墅区登云路与隐秀路交叉口秀隐翠园售楼处 ， 对《购房意向登记汇总表》公示的情况进行了保全证据 。 《购房意向登记汇总表》结果显示 ， 截止报名登记期限届满 ， 未收到购房家庭的购房意向登记申请 ， 未达到房源总数 。 ”

这份公告的大体意思是指 ， 杭州秀隐翠园7号楼在开放现场并接受购房意向登记后 ， 并没有客户登记申请购买 。 这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州 ， 实属罕见 。

万科、恒大、绿地、融创在房企中的江湖地位不言自明 ， 头部房企如今都开始打折售房、全员营销 ， 其他房企的日子只会更加难过 。

数据为证市场有多难 。

一线城市北京 ， 楼市降温信号明显 。 诸葛找房数据研究中心的统计显示 ， 2014年-2019年国庆期间 ， 北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套 。 今年国庆的北京楼市网签数量 ， 更是创下了历史新低 。

三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量 ， 达到18个 。 其中 ， 北京下滑了17.2个百分点 ， 陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点 。

建筑成本和安装成本的同比增速从2019年开始出现了前所未有的持续分化 。 进入2019年以来 ， 建筑成本持续保持10%左右的高位增长 ， 而安装成本则保持着20%的负增长 。

当前“高周转”背景下 ， 开发商投资重心集中在开工预售 ， 而不是安装竣工 。 按照规定 ， 预售项目开工后 ， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售 ， 这一部分大致属于建筑成本 ， 而安装成本属于后续投资 。 同时 ， 一些企业为了高周转 ， 将预售资金用在了别的新项目的开工上 ， 而不是后续继续开发 。

剪刀差的出现 ， 与三四线楼市出现了大量供给与需求错配有关 ， 其形成主要是三四线城市楼市的销售下行、回款困难、周期拉长所致 。

地产行业的暴利还能继续维持下去吗？

地产 ， 这个行业大家传统上认为它是一个很暴利的行业 。 这可能曾经是一个暴利的行业 ， 但至少从目前来看 ， 从全国的范围来看 ， 地产公司的利润率其实并不高 。 最好的一批大型公司平均的项目层面的净利润率大约是10%出头 。

虽然利润率不高 ， 但是行业内最优秀的一批公司实际的回报率非常高 ， 从现金角度看的ROE或者IRR能够到30%以上 。 这些高回报自于巨大的杠杆 ， 尤其是无息的杠杆 。 一个地产公司的报表 ， 总资产可能是净资产的十倍 ， 其中一半是客户预付款 ， 还有大概可能百分之二三十是那种上游建筑公司等等的欠款 ， 真正的有息负债大约也是20-30% 。 所以地产公司的高回报是自对无息的资产的占用 。

当行业内最领先的公司只有10%的利润率的时候 ， 行业的平均盈利能力是很弱的 ， 中小地产公司不断退出市场 。 因此虽然行业很可能会总量萎缩 ， 但是对于很多优秀的地产龙头 ， 依然有足够的空间 。

商业模式上 ， 地产企业盈利的稳定性是比较差的 ， 波动很大 ， 所以估值不可能太高 。 因为房价变化是很难预测的 ， 不过如果房价下跌 ， 未来一年地价也会下跌 ， 作为一个快周转的模式 ， 只要不是房价持续的下行 ， 三年五年拉平来看 ， 还是有稳定的利润率 ， 这点不需要太悲观 。