△图中数值 ， 便是对应商铺的售价 。

而且 ， 无论是买20万元还是100万 元 的户型 ， 通通只能全款 ， 不接受贷款 。 君君好奇 ， 这么苛刻的条件 ， 到底谁会买？ 环顾案场可以看到 ， 案场虽播放着澎湃的音乐 ， 且音响里不时传出：“xxx号已售完”的播报 。 而实际上 ， 案场虽有近30人在场 ， 但有三分之二是穿着正装的中介 ， 另外则是一些盘腿坐着、玩着手机的人 。

人流稀少 业态陈旧

转型后是否能带动客流？

抛去价格、成交条件等因素 ， 这个商铺到底值得买吗？

先从位置上看 ， 该商城位于 火车站服装、鞋类批发商圈 ， 周边有白马服装市场、壹马服装城、地一大道、红棉国际服装城等 超10个服装城聚集 。 目前已形成以批发、零售等服装及相关产业的完整产业链 ， 吸引有大量消费指向性强的相关客流 。 除此之外 ， 项目紧邻的火车站也能带来巨大的客流量 。

不过 ， 评估一个商场的价值 ， 不仅要看周边的客流 ， 还要看商场的经营形态 。 看看最近几个月遭拍卖的“太阳新天地”及被广百收购的广州友谊商场 ， 就是一个例子 。

但在踩盘期间 ， 商场内总体客流并不大 ， 除了一楼有部分消费者正在购物之外 ， 其他楼层则是人流稀疏 。 商场内分布有皮具、鞋类、男装、女装等 ， 多以零售为主 。

面对君君对于商场人流量不高的疑惑 ， 销售解释到：“目前商场处于转型阶段 ， 许多商户都搬走了 ， 所以才这么安静 。 ”他解释 ， 未来 ， 该商场将打造成一个 电商服装销售直播基地 。

△样板间图

即使对未来规划形容得天花乱坠 ， 但对标周边的其他商场而言 ， 无论是整体装修、还是业态分布上 ， 这个商场确实略显低端 。 而例如中介口中的改造 ， 不过就是融合了目前的网络直播带货形式 ， 考虑到网络直播地点的非限制性 ， 具体是否能因此形式盘活商场 ， 还需认真考量 。

开办21年的服装市场 如今下的是哪步棋？

据业内人士介绍 ， 在广州火车站服装市场商圈中 ， 主要 以白马服装市场为首 ， 通过近年的转型升级 ， 目前白马已经成为以零售、批发为一体的大卖场 。 作为商圈的龙头老大 ， 白马服装市场的租金也相对较高 。 据商场招商部介绍 ， 白马服装市场目前正出租的一间30㎡的店铺 ， 月租为12万元 。

君君随机走访了几家服装市场了解到 ， 该片区的每平方米租金从几百元到上千元不等 ， 价格需要根据楼层和位置而定 。 值得注意的是 ， 由于电商的巨大冲击 ， 服装市场实体经营也面临一定困难 。 一位服装市场的摊主表示 ， 如今的主要客户都是依赖熟客在网上订购商品 ， 目前已很少依靠线下的零散的客流了 。 君君最近参加了一场关于商业地产的讲座 ， 一位专家分析到：“原先的商业地产项目 ， 主要以收租为主要的利润来源 。 但在电子商业的冲击下 ， 这类商场的经营越来越困难 ， 都在逐渐谋求转型 。 ” 对于这个从开业已21年的天马国际时装城 ， 亦是同理 。 相比起租金上下浮动、招租不满等情况 ， 导致的收入不平衡 。 或许 ， 商场所有方更愿意通过出售使用权的形式 ， 将风险转交给使用权购买者 。 而对于购买商铺者而言 ， 20-100万元购买16年使用权的交易是否值得 ， 大可交给读者评判 。