----“广深港”3500万人无自住房 ， 大湾区未来房地产市场十分可观//----

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大家都说在北京买房难 ， 住不起房 ， 那你们知道大湾地区有多少人买不起房 ， 住不上自己的房子吗？今天我们来讲一下大湾区这块儿的住房问题 。 大湾区作为我国开放程度最高、市场经济活力最强区域之一 ， 近年来民营经济高度发达 ， 人口流入量增长迅速 ， 大量就业人口涌来的背后 ， 却是居住品质和住房自有率较低的现实窘境 。

数据显示 ， 相比5年前 ， 中国的城市人口更加集中 ， 人口向头部城市集中的趋势明显 。 而广州和深圳是大湾区核心城市中的人口吸引力最强的 。 从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看 ， 广州和深圳分别增长165万和140万 ， 而肇（zhao）庆、江门等城市三年累计增长不足10万 。 头部城市的人口吸引力强 ， 将进一步增强城市活力 。 大湾区人口增量 ， 从全国来看是风景独好的态势 。 以大湾区的核心城市深圳为例 ， 过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企 ， 高杠杆的金融风险问题突出 ， 深圳月供收入比达90% ， 居民杠杆率高达82.3% 。 根据安居客数据显示 ， 2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92% ， 几乎人人使用杠杆 ， 购房者平均贷款成数59% ， 远高于其他一线城市 。 房价和信贷相互促进和循环的作用下 ， 低收入群体被排除在购房市场之外 ， 越来越难进入市场 。

我们综合数据来看 ， 大湾区11个城市中有8个城市住房自有率低于60% ， 尤其深圳仅为23.7% 。 从全国来看 ， 大湾区住房自有率较低 ， 近3500万人无自有住房 。 具有强大人口吸引力但住房自有率又低 ， 所以说粤港澳大湾区后期大量的改善需求急待释放 。 2017年 ， 三个核心城市香港、深圳和广州人均居住面积分别为15平方米、19.7平平方米和25平平方米 ， 距离全国人均36.9平方米的水平存在较大差距 。 和国外的湾区对比 ， 这一数字也存在着不小的距离 。 旧金山湾区的旧金山和奥克兰 ， 这一数字在2017年达到46.5平方米和55.7平方米 。

当然 ， 在这些释放了大量居住需求的城市 ， 也面临了一些严峻的居住困难 。 根据《白皮书》 ， 大湾区核心城市住房问题主要表现在居住品质差和住房的不可支付两个方面 。 深圳城中村住房体量庞大 ， 约510万套 ， 占到总存量的近一半份额 ， 容纳了约1500万人口 ， 占实际总人口75%的份额 。 就深圳而言 ， 房改之后走的是最彻底的市场化道路 ， 政府在住房保障方面有欠缺 ， 主要是通过信贷工具支持居民购房 。

高房价和信贷相互促进和循环的作用下 ， 低收入群体被排除在大湾区核心城市购房市场之外 ， 且进入程度更加艰难 。 你说这种情况下 ， 除了有钱人 ， 谁还能在自己家乡的土地上买套房子呢？