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中新经纬客户端10月28日电(罗琨)近日 ， 惠誉报告称 ， 已经下调首创置业长期外币及本币发行人违约评级(IDR)至BB ， 此前为BB+ 。

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此前 ， 首创置业的母公司首创集团个体信用资质( standalone credit profile)也遭到惠誉降级 。 惠誉报告称 ， 母公司的独立信用状况由于房地产部门的杠杆率上升而被削弱 。 而同样 ， 由于土地储备迅速上升且现金回款较慢 ， 首创置业自身杠杆率也居高不下 ， 其个体信用资质评级也被下调一级 。

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首创置业近日公布的9月销售快报显示 ， 前9月累计签约金额510.8亿元 。 2019年还剩最后两个月 ， 首创置业能否完成2019年目标仍需打一个问号 。 当规模无法突破时 ， 融资必然受限 ， 而此时评级的下调无疑又会给首创融资带来融资成本上升等问题 。 与此同时 ， 从市场整体来看 ， 房企融资渠道也在进一步收紧中 。 这家亟待进入千亿俱乐部的北京老牌房企将如何面对这些难题？

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资料图 。 中新经纬 贾亦夫 摄

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净负债率超154% 超行业平均线

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千亿规模 ， 对不少房企来说都是一个具有里程碑意义的数字 。 冲上千亿 ， 在房企规模化的当下意味着资本市场的更多青睐和实质意义上的资源倾斜 。 2018年初 ， 首创置业在业绩发布会上称 ， 将力争2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元 。

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规模的提升有赖于土地储备的扩充 。 天风证券固定收益首席分析师孙彬彬指出 ， 房地产企业在整个开发过程中 ， 最主要的两个环节就是获取土地和为整个流程提供资金 ， 这也决定了土地资源和资金成为房企竞争力的关键点 。 “巧妇难为无米之炊 ， 土地可以说就是房企的弹药 ， 谁获得的优质土地资源越多 ， 谁的金融资源就越多 ， 谁未来的机会就越大 。 ”

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2018年 ， 首创置业通过并购及合作开发等方式获得27个项目 ， 土地投资额409亿元 ， 新增土地储备规划建筑面积409万平方米 ， 同比增长28.21% ， 其中一线城市新增储备占比约37% 。

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杠杆率上升的另一个缘由则是现金回款较慢 。 惠誉报告指出 ， 首创置业运营的核心区域在北京 ， 受到北京房贷收紧影响 ， 首创置业的现金回款率不断下降 。

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在2018年全年销售目标未达标后 ， 2019年首创置业已经下调了全年销售目标 ， 从1000亿元下调至800亿元 。 公开数据显示 ， 2019年上半年 ， 首创置业各项目实现签约面积162.7万平方米 ， 签约金额405.4亿元 ， 同比增长12.4% 。 按照全年800亿元的销售目标 ， 首创置业刚好完成全年销售目标的一半 。

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从首创置业的净负债率来看 ， 今年上半年首创置业净负债率达到154.32% ， 而行业平均水平为140%左右 。 2019年半年报显示 ， 首创置业资产总额约1953.51亿元 ， 负债总计为1532.36亿元 ， 资产负债率为78.44% ， 较去年年末提升近1个百分点 。

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不过 ， 惠誉也指出 ， 首创置业管理层决心通过审慎的投资去杠杆 ， 随着2019年一季度土储扩充速度放缓 ， 预计首创置业的杠杆率将从2018年的峰值逐渐回落 。

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Wind数据显示 ， 当前首创置业存续期债券规模约为300亿元 ， 其中未来两年内到期(含回售)的债券余额总计超过140亿元 。

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频繁变卖资产 密集融资

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近两年来 ， 首创置业频繁变卖资产的举动也颇受业内关注 。

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2018年6月和9月 ， 首创置业先后公告出手北京金融街59.5%股权和开元和安51%股权 ， 交易总价分别为6.67亿元和5.98亿元 。

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今年7月31日 ， 首创置业发布公告表示 ， 将北京阳光苑商业投资有限公司35%的股权以3.85亿元的价格转让予北京瑞腾阳光物业管理有限公司 。 值得注意的是 ， 根据首创置业的公告 ， 3.85亿元的价格便是当时所定转让该项资产的底价 。

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10月18日首创置业发布公告称 ， 首创置业在北交所出售公开挂牌的信息披露期已满 ， 以人民币30.25亿元成功出售标的公司(北京天城永元置业有限公司)50%股权 ， 受让方为Bantex Investments Limited 。