夏丹指出 ， 目前房屋施工面积增速略有回落 ， 依然处于项目施工高峰期 。 融资受限带来现金流压力没有解除 ， 使新开工强度的回调不会太迅速 。 前期持续加快的开工和施工也带来竣工数据的加速修复 ， 新开工和竣工增速剪刀差收窄 。

其他投资中的土地投资增速下降变慢 ， 当期土地购置降幅缩窄 ， 土地溢价率走低 。 房企在一线城市拿地有所恢复 ， 在二、三线城市偏谨慎 ， 土地购置的下行可能还要继续 。 1-9月 ， 房地产开发企业土地购置面积15454万平方米 ， 同比下降20.2% ， 降幅比1-8月收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元 ， 下降18.2% ， 降幅收窄3.8个百分点 。

从整体固定资产投资观察 ， 虽基建投资有小幅回升 ， 且地产投资仍具韧性 ， 但整体1-9月固定资产投资增速进一步放缓0.1个百分点至5.4% ， 其中制造业投资呈现趋势性疲软 ， 短期难见改善 。 中信证券首席经济学家诸建芳预计 ， 四季度房地产投资将小幅回落至8%左右 ， 而基建和制造业的投资趋势还将继续在目前水平延续 ， 投资增速预计整体难见明显回升 。

如果未来销售提升、投资下降 ， 这意味着房地产企业缺少在库存低位补充库存的意愿或是能力 。

房地产“脱钩”考验短期增长

2018年以来 ， “因城施策”的基调逐渐明确 ， 房市普涨普跌的规律明显弱化 。 京东数科首席经济学家沈建光指出 ， 本轮调控表明中国房地产市场已经处于巨变之中 ， 2019年7月30日 ， 政治局会议更是明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 意味着中国房地产行业事实上已经同稳增长政策脱钩 。

在地产“脱钩”的背景下 ， 经济增长又面临向下压力 ， 未来政策面的选择将至关重要 。

沈建光建议 ， 一方面 ， 政策应保持短期稳增长政策力度的延续性和针对性 ， 例如对外重视谈判、避免进一步加征关税、力促协议的达成；对内继续强化大规模减税降费 ， 在冷链物流、医疗养老等新基建领域补足短板 ， 采取结构性宽松货币政策缓解民营、小微企业融资难的问题 。

另一方面 ， 沈建光认为 ， 近年来传统稳增长手段的政策束缚越来越多、实际效果也在弱化 ， 例如 ， 历史教训使当前货币政策极力避免“大水漫灌” ， 空间和效率首先也使本轮基建难以“大干快上” 。 “这意味着短期稳增长与长期促改革、调结构确实需要一定取舍 ， 核心还是提升效率 ， 如能加快推进结构性供给侧改革、促进产业转型升级 ， 在提高中低收入人群收入、扩大消费、缩小贫富差距等方面取得实效 ， 考虑到其中长期收益较大 ， 即便未来经济增速换挡、进入5.5%-6%的时代 ， 也应当是可以接受的 。 ”

人民银行公布的贷款需求指数显示 ， 截至2019年6月 ， 大中型企业的贷款需求较为低迷 ， 2018年以来甚至有所下降 ， 拖累整体需求；而小型企业贷款需求指数则保持增长 ， 考虑到民营及小微企业融资难题仍待解决 ， 需求与供给的矛盾依然存在 。

在上述情况下 ， 沈建光认为 ， 当前仍需要观察信贷条件的改善到底是由于需求好转还是供给推动 ， 因为两者的实际效果完全不同；改善实体融资需求 ， 疏通货币政策的传导机制仍是关键 ， 基础货币投放应与更多定向、创新货币政策工具协同配合、精准发力 ， 贷款利率并轨也应加速推进 ， 运用市场化手段达到降成本的效果 。

回到房地产市场 ， 短期来看 ， 与稳增长脱钩可能意味着一些非常规的限制措施会逐渐取消 。 近期信贷环境依然偏紧 ， 但是多个二线城市购房政策出现了边际松绑 。 近日三亚、南京六合区、天津相继发布新政 ， 对外来人才定向放松限购 。 对于非三亚本市居民 ， 满足大专及以上学历 ， 缴纳一年社保及个税可购买一套房产 ， 此前非本市居民需缴纳至少两年社保 。 南京六合区政府表示 ， 拥有大专及以上学历 ， 且可提供南京市居住证和学历证明 ， 未婚人士提供个人身份证和户口本 ， 已婚人士提供相关婚姻材料 ， 可开具购房证明 。 此前非本市居民需缴纳两年社保 。 天津市人才引进政策表示 ， 对承接北京非首都功能疏解的项目 ， 户籍迁入本市的职工 ， 按照天津市居民政策购房；对户籍暂未迁入本市的职工 ， 限购1套 ， 无需缴纳社保个税 。