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相信很多人都听说了 ， 今年的双十一阿里和京东都增加了卖房业务 ， 宣传语各种抓眼球 ， 反正就是不好好说话 。

我今天特意把淘宝和京东两个APP的拍卖板块看了一遍 ， 直接和大家说结论：不靠谱 ， 屁用没有 。

但是呢 ， 借此聊聊「法拍房」话题 。

其实淘宝和京东的拍卖板块一直都有卖法拍房 ， 这类标的相对特殊小众 ， 潜在收益和风险也更大 ， 今天就系统地介绍下 。 ··· ···

所谓法拍房就是房子被法院强制查封了 ， 拿去执行拍卖变现 。 买法拍房是从法院手里买 ， 他们把这套房子裁定给你 。

市面上的法拍房 ， 都哪来的？

一般有三种：

·抵押给银行的房子（不管是按揭还是抵押 ， 银行掌握房本） ， 无法按时还款 ， 出现违约 。 银行向法院提出民事诉讼 ， 要求变现房产冲抵坏账 。

这是最好的一类法拍房 ， 过户、债务风险都很小 。

·民间借贷用房产抵押 ， 债务人违约了 ， 债权人不允许直接取得抵押房产 ， 需要向法院申请 ， 要求法院在执行阶段拍卖房产来还款 。

这种法拍房问题较多 ， 不规范不透明 ， 多头借贷等 ， 不建议碰 。

·财产没收 ， 贪官、刑事案件等判决没收犯罪嫌疑人的全部财产 ， 财产中的不动产会由法院拍卖 。 这种房子其实也很好 ， 但也要具体分析 ， 有的可能涉及凶宅 。

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作为一种房产类型 ， 我们来分析下法拍房的优劣 。

法拍房的核心优势有两个：

·首先是便宜 。

我们正常买房的交易价格叫「市价」 ， 银行批房贷会给出一个稍低于市价的「评估价」 。 而买法拍房需要竞拍 ， 起拍价一般是评估价的8折 。 如果首次竞拍没卖出去 ， 流拍了 ， 第二次可以把起拍价再打个8折 。 如果再次流拍 ， 可以再次打个8折 ， 最多可以拍三次 。

所以 ， 法拍房的理论起拍价最低可以做到市价的5折 。

成交价呢？不确定性就很大了 。 能流拍两次的房子一般也不会太好 ， 最低可能6-7折就成交了 。

如果真遇上多年没房源的楼王产品 ， 最终溢价成交的情况也有 。 房圈一直有个说法叫：法拍市场能淘到真豪宅 。

·第二大优势是不限购 。 这点好理解 ， 国内除了京、广、深三个城市以外 ， 其它城市的法拍房均不限购 ， 谁都能买 。

基于这两个特点 ， 中国最活跃成熟的法拍房交易市场在上海 。 作为唯一不限购的一线城市 ， 上海人的买(chao)房风气也很兴盛 。

法拍房买家多是两类人：

一种是职业投资客 ， 手头现金充裕 ， 单纯地以赚钱为目标 ， 把法拍房市场当做「淘笋」渠道 。

另一种就是本地刚需 ， 首付预算非常有限 ， 把法拍市场当作捡漏儿渠道了 ， 没事儿过来瞅瞅 。

总之就是很小众 。

除了上面两个优势 ， 法拍房全是缺点 。

·比如决策时间很短 ， 无法实地看房、没有深入了解潜在风险的情况下就需要你决定买不买 ， 动则几十上百万 ， 谁受得了 。

但是呢 ， 买家也能付费购买一些服务 ， 比如：委托律师帮忙对房子做尽调、委托专人帮你去现场看房、过户办证一站式服务等等 。

·再有就是法拍房的买卖周期极短 ， 不像二手房可以和房东商量下付款周期 ， 法拍房必须在7~15个工作日内付全款 。 一旦资金不够的话 ， 需要提前找人做全款垫资买下来 ， 然后再做抵押贷款 。