2019年 ， 深圳市计划供应公共住房共3.4万套 。

可以了解到 ， 公共住房不仅包括可以购买的安居房 ， 还有公租房、安置房和人才房这样的与商品房买卖市场关联没那么大的房产品类 ， 而且这些品类的占比 ， 超过八成 。

换言之 ， 截止到2020年 ， 按照每年平均供应0.6万套安居房来算 ， “十三五”一共只有3万套左右的安居房供应 ， 以这个体量想撼动170万套商品房市场 ， 只能说杯水车薪 。

所以 ， 当这几天看到这样利好民生的新闻时 ， 先别往房价上面乱想 ， 一是因为这两年才集中开建 ， 意味着“十三五”的40万套“建设筹集”目标 ， 不少都是在尾声完成 ， 人民恐怕要“集中”等到几年后 ， 房子才能盖好；二是公共住房品类太多 ， 真正对房价有影响的安居商品房 ， 占比太少 。

公共住房好申请吗？

深圳最真实的供需情况是怎样的？我们看看公共住房的申请情况就能知道 。

据深圳房地产信息网官网显示 ， 一共有6891页共137822名人在排队等候自己的安居房 ， 而按近五年每年仅6000套的供应速度 ， 还有后续一年50万的人口流入带来的刚需 ， 很难想象这13万人要排多久 。

公租房方面 ， 尽管深圳有大量的城中村和长租公寓 ， 但公租房仍旧一方难求 。

我的一位好友谢女士 ， 今年年初提交的公租房申请 ， 过了半年到现在 ， 资料才正式入库 ， 在27万等候者中 ， 她排在24万名 。

今天 ， 谢女士又查了一下自己的排名 ， 离半个月的名次不升反降 ， 按照她的估计 ， 没个5年以上 ， 是排不到公租房的 。

每年2-3万套的公租房供应速度 ， 已经是一个可观的体量 ， 但面对深圳这座实际管理人口2300万的城市而言 ， 一切都太少了 。

当然 ， 除了公租房和安居房 ， 深圳还有一种小体量供应的人才房 ， 供特殊人才租赁 。

只是 ， 这些房子会定向给到对深圳有较大贡献的企业 ， 然后企业内部分配 ， 或是在杰出人才引进时提供申请 ， 那些普通的硕士博士连申请渠道都没有 ， 你在公租房和安居房的申请官网 ， 完全找不到人才房申请的入口 。

新闻里频繁出现的人才房 ， 与普通老百姓 ， 也没多大关系 。

所以 ， 尽管深圳的初衷和决心都是好的 ， 公共住房的供应量相对其他城市也不可谓不多 ， 但在供需失衡的基本面下 ， 几万套安居房和几十万套公租房 ， 真的很难对商品房市场 ， 产生多大影响 。

市场的分割 ， 深圳尤为明显

关于公共住房 ， 还有这么一个逻辑 。

就是大量的公租房建成后 ， 很多本来要买房的人不就会选择租房吗？房价不会受到影响吗？

非也 。 在我国的一线城市 ， 租房市场和买房市场基本就是两个市场 ， 客群甚至都不怎互通 。

影响一线城市买房市场的人 ， 都是城市里最有钱的那一伙人 ， 他们对租金的敏感度 ， 一点也不高 。 而影响一线城市租房的人 ， 都是城市中资产很薄弱的漂泊人口 ， 一两百的租金差 ， 就足够让他们做出决策上的差异 。

正所谓富人决定房价 ， 穷人决定租金 。

所以当你看到全国的房价租金收益率排名时 ， 会很意外房租那么高的北上深 ， 通通都排在后面 。

很多在深圳租房的奋斗者 ， 甚至都没考虑过买房这件事情 ， 如果房租高到他们租不起房子的时候 ， 他们很可能就选择离开这个城市了 。

而在乌鲁木齐西宁等地 ， 租房的人一定在考虑未来在这座城市买房 ， 他们基本上是决定了要在这座城市发展的人 。 所以和买房市场的割裂度没有那么大 ， 租金收益比也就会高一些 。