----从大类资产价格预判未来房价走势！你该不该出手？//----

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中新经纬客户端10月29日电 易居研究院29日发布的三季度《大类资产价格报告)》指出 ， 在当前严控信贷资金流入房地产 ， 以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策背景下 ， 以货币为背后主要驱动因素的历史规律的有效性减弱 ， 房价不太可能再继续快速上涨 。

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资料图 中新经纬 薛宇飞摄

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该报告研究房产(住宅)与债券、股票、大宗商品之间价格波动的关系 ， 以此探究房价与其他资产价格之间的相互影响和传导机制 ， 并对未来房价走势做出预判 。 其中 ， 债券选取中国一年期国债和美国一年期国债作为代表 ， 债券收益率主要反映社会资金价格变化 ， 与债券价格走势负相关；股票选取上证指数、中证800地产指数分别作为A股和地产股的代表 ， 选取标准普尔500指数作为美股的代表；大宗商品选取中国大宗商品价格指数(CCPI)为代表 。

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从国债市场来看 ， 报告显示 ， 2019年9月末 ， 中美一年期国债收益率分别为2.56%和1.80% ， 中国高于美国 。 一年期国债属于短期国债 ， 主要受利率政策的影响 ， 能够更好地反映利率周期的变化 。

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报告提及 ， 截至2019年三季度 ， 已有数十个国家和地区宣布降息 ， 欧洲央行也宣布于2019年11月1日起重启QE 。 在全球货币再次宽松的环境下 ， 中国货币政策有了更大的操作空间 。

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8月17日 ， 人民银行决定起改革完善 LPR 形成机制 ， 8月20日第一次报价为：1年期LPR为4.25% ， 小幅下降6个BP；5年期以上LPR为4.85% 。 9月20日第二次报价为：1年期LPR为 4.20% ， 较上个月小幅下降 5个BP；5年期以上LPR为4.85% ， 继续保持不变 。 5年期以上贷款主要是房贷 ， 5年期以上LPR保持不变表明房贷水平并未下降 ， 符合当前的房地产政策导向 。 1年期LRP的小幅下降在一年期国债上有所反应 ， 国债收益率小幅下降 。

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报告认为 ， 未来引导市场利率的逐渐下行 ， 进一步降低实体经济融资成本仍然是有必要的 。 从下行空间看 ， 央行指出当前货币市场利率、国债收益率已经持续下行 ， 处于较低位置 ， 未来货币政策仍“以我为主” 。 虽然“猪通胀”可以说是伪通胀 ， 但目前看来本轮猪周期较长 ， 会对居民生活成本造成很大的影响 ， 因此即便有一定程度上货币扩张的需求 ， 货币政策仍将受到限制 。 综上 ， 预计四季度一年期国债收益率或震荡下行 ， 但下行空间有限 。

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报告还预测 ， 根据国债收益率与房价的关系 ， 未来几个月房价环比涨幅或将收窄 ， 2019年2月可能是本轮房价在小幅调整后 ， 重新上涨的拐点 。

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从股票市场来看 ， 报告显示 ， 2019年三季度 ， 沪市仍处于震荡趋势中 ， 但深成指和创业板指仍处于上升趋势 ， 四季度A股或继续震荡上行 。

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报告指出 ， 从盈利回升的角度来看 ， 信贷周期多数时候领先于A股盈利周期1个季度左右 ， 历史上社会融资增速的见底上行均对应了A股盈利增速的见底上行 。 本轮社融增速于2018年四季度末见底 ， 随后上行2个季度 ， 三季度小幅收窄但尚未改变扩张趋势 ， 整体来看本次信贷扩张是相当温和缓慢的 。 同时 ， 全部A股盈利同比增速也已于2018年四季度见底 ， 2019年一、二季度微幅回升 ， 但仍为负值 。 目前创业板三季度业绩预告已经全部披露完毕 ， 盈利增速回升明显 ， 虽然一定程度上受去年低基数影响 ， 但整体仍为盈利改善的状态 。 随着信贷的逐步扩张 ， 全部A股盈利或有望在三季度转正 。

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报告指出 ， 从估值扩张的角度来看 ， 四季度市场估值扩张空间或比较有限 。 目前通胀结构出现了明显的分化 ， CPI快速上行 ， 而PPI通缩明显 。 虽然“猪通胀”可以说是伪通胀 ， 但目前看来本轮猪周期较长 ， 会对居民生活成本造成很大的影响 ， 因此即便有一定程度上货币扩张的需求 ， 货币政策仍将受到限制 。 此外 ， 三季度M2增速为8.4% ， 而名义GDP增速仅7.6% ， 两者未较好匹配 ， 与政策定位相背 ， 这意味着四季度货币扩张将难以超预期 。