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政策调控让房企资本寒冬加速来临 ， 人民法院官网显示 ， 已有400多家房企公告破产 。 2019年的最后两个月 ， 小房企加速冲刺港股IPO 。

上市愿景固然美好 ， 但上市后小房企们就能确保安然无虞了吗？如果这些家族房企能将上市当做整顿经营管理 ， 向合规性靠拢的变革力量 ， 才是长久之策 。

港龙地产冲刺年度上市末班车

深耕三四线小城的港龙地产要上市 ， 公司最大的看点是土储均位于长三角热点城市 ， 产业成熟、人口密集 ， 房地产销售行情一直领先全国 。

2007年8月 ， 江苏常州 ， 吕氏家族吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪、吕进亮在常州成立港龙地产 ， 并获得两幅土地使用权 。

次年 ， 公司接连推出第一个住宅项目港龙华庭 ， 第一个商业项目港龙尚层 ， 开始在江苏房地产市场崭露头角 。

2012年 ， 公司业务扩展至长江三角洲周边城市 ， 特别是常熟、盐城、南通、嘉兴、湖州等地 。 2018年 ， 公司业务进一步扩展至上海、河南省及贵州省 。

截至2019年7月31日 ， 公司已经在20座城市建立业务 ， 拥有56个开发项目 ， 总土地储备约为471.53万平方米 。

其中 ， 已竣工的可售、可出租建筑面积约为8万平方米 。 开发中项目总建面约为389万平方米 。 自持物业总建筑面积约为74万平方米 。

在拿地策略上 ， 公司采取多种方式确保“粮仓”无忧 。 一级市场公开招标、拍卖、挂牌出让程序投标 ， 收购、投资持有土地使用权公司股权 。

另外公司还通过与融创、弘阳等业务合作 ， 联合开发项目 ， 以规避现金压力 。

营收、净利润处于小房企水平 ， 公司上市条件成熟了吗？虽然港龙地产业务已经逐渐走向全国 ， 但其主要经营业务仍依赖于长三角地区 。

招股书显示 ， 往绩记录期内 ， 公司收益主要来自4个城市 ， 9个开发物业 。

2016-2018年 ， 公司物业开发及销售收益分别约为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元 。 2019年上半年为5.9亿元 。

上述年份公司净利润分别约为3940万元、3283万元、3.32亿元 。 2019年上半年净利润为6966万元 。

虽然住宅开发是公司主营业务 ， 但公司在常州亦持有4处自主开发的商业单元 ， 总建筑面积约为12万平方米 。

2016-2018年公司从租赁投资物业获得收入分别约为91万元、93万元、178万元 。

简单梳理公司收入规模 ， 港龙地产并不占优势 。 内房企在香港上市的营收规模最低也在十几亿左右 。 港龙地产2018年营收才刚迈到这个门槛 。

不过港股上市采用注册制 ， 上市条件并非像A股那般严格 ， 为小房企海外求生提供很好的机会 。

虽然营收规模有待提高 ， 但从招股书披露公司经营管理状况来看 ， 港龙地产还是一家小而美的企业 。

公司采纳二级管理架构 ， 管理制度灵活机动 。 总部为一级组织 ， 地方项目公司为二级组织 。

各级职务、责任独立 ， 明确的角色职能和分工 ， 能在管理多个项目时最大化运营效率 ， 在拓展业务中具有灵活性 。

另外 ， 公司有一套完备高效的投资、融资、管理（运营）、及退出（营销）流程 ， 及一个全流程操作指示系统管理房地产开发项目 。

“投融管销”的房地产开发流程能确保产品品质、提升经营效率、保障项目开发进度 ， 降低施工成本 ， 并最终增加股东回报 。

从定价策略上看 ， 公司也掌握市场主动性 。

虽然销售目标由总部销售管理中心订立 ， 但由于地方项目公司下属的销售团队熟悉当地物业市场 ， 所以他们可根据变化的市场情况 ， 向销售管理中心提议调整项目售价 。