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最近两年 ， “类住宅”这个词在房地产市场出现得较多 ， 在两年前可能很少有人听过“类住宅”这个词 。 类住宅和住宅只相差一个字 ， 所以让很多人误以为类住宅和住宅没多少差别 。

什么是“类住宅”？

类住宅是指开发单位为了规避风险 ， 将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品 ， 业内通常将其称为“商改住” ， 所以房地产市场是没有类住宅这个概念的 ， 只是开发商或者房产中介为了销售这种房屋取的一个名字 。

笔者特意咨询了一个从事房地产行业的内行人士 ， 他表示类住宅和住宅虽然只相差一个字 ， 但是有本质的区别 ， 现在市场上的类住宅基本上就是40年产权的公寓 ， 很多人也称其为“商住房” ， 内行人提醒想要购买住宅的购房者别再上类住宅的当了 。

产权区别

我国现在主要有70年产权的住宅用地 ， 40年产权的商业用地 ， 50年产权的综合用地 。 现在国家明确规定70年住宅到期后自动续期 ， 不用申请 。 40年产权的房产则需要提前申请 ， 如果这块地没有公益用途 ， 那么可以续期 。 需要注意的是现在国家并没有关于产权到期后续期的收费标准 ， 收费的可能性较大 ， 不收费的可能性较小 ， 未来肯定会有政策的 。 相信不少人在房产中介或者开发商了解到有收费标准 ， 比如交的钱不会超过5位数 ， 或者多少钱一个平方 。 笔者查询了《物权法》和《城市房地产管理法》都没找到关于收费的标准 ， 所以没有国家发布的政策都不可信 。 住宅和类住宅的土地性质不同 ， 而且产权年限相差30年 ， 这个区别是很大的 。

贷款成数区别

现在大部分城市的新房住宅最低首付三成 ， 可以贷款七成 ， 并且首套房和二套房的首付不同 。 类住宅因为是40年产权的商业 ， 所以最低首付为五成 ， 可以贷款五成 ， 大部分城市的商业是不限贷的 ， 也就是不管买几套都可以首付五成 ， 贷款五成 。

贷款利率区别

在全国大部分城市 ， 住宅的贷款利率都是最低利率 ， 类住宅的贷款利率则要高不少 。 比如以前采用基准利率时 ， 住宅的贷款利率上浮10% ， 类住宅的贷款利率则会上浮40%或者50% ， 现在采用lpr了 ， 住宅的贷款利率加60个基点 ， 类住宅的贷款利率则可能加100多个基点 。 总的来说住宅的贷款利率更低一些 。

契税区别

住宅的契税是享受优惠政策的 ， 现在住宅的契税根据房屋的面积和购房者的房屋套数不同 ， 契税范围为1%-3% ， 少数城市有4%的契税 。 类住宅因为是商业 ， 所以是不享受契税优惠政策的 ， 统一为3% ， 也就是不管房屋面积多小 ， 都是需要交3%契税的 。

生活成本区别

住宅的水电气都是民用收费标准 ， 类住宅为商业公寓 ， 所以基本上的类住宅的水电气都为商用收费标准 ， 一般商业用电价格是民用电价格的2-3倍 ， 水费和气费也高不少 。 还有就是类住宅的物业费标准一般高于住宅的物业费标准 。 总得来说 ， 大部分类住宅的生活成本是高于住宅的 。

上户区别

现在很多人买房都是为了上城市户口 ， 大多为了小孩读书 ， 住宅只要满足上户条件就可以上户 ， 类住宅则在大部分城市都不满足上户口的条件 ， 也就是不管买的房子有多大 ， 或者购买了多少年的社保 ， 都是不能上户的 ， 现在全国只有极少数城市的类住宅公寓可以上户 。