----宝龙地产为何大跌//----

----宝龙地产为何大跌//----

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闽系房企宝龙地产已经是近期第二次大跌了 。

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11月8日 ， 宝龙地产（1238.HK）开盘暴跌超8% ， 收盘跌幅逾7% 。 由于刚刚被剔除出MSCI中国小型股指数 ， 宝龙地产回应称 ， 股价回调为正常波动 。 而且 ， 被剔除出MSCI中国小型股指数 ， 主要原因是公司规模发展变大 ， 部分指标已经远优于小型股指数的要求 。

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本次MSCI中国小型股指数变动总计新纳入企业27家 ， 剔除23家 ， 其中港股上市公司被剔除18家 ， 中概股被剔除5家 。 从收盘的情况来看 ， 被剔除企业大部分股价飘绿 。

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宝龙地产今年以来股价飙涨 ， 年初至今已涨74.36% ， 目前市值209亿港元 。

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宝龙地产昨天披露的销售数据显示 ， 今年前10个月合约销售额505亿 ， 同比增加52.4% ， 距全年550亿销售额目标仅一步之遥 。 2018年 ， 宝龙地产合约销售额增长96.5% ， 达到410亿 。

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不过 ， 市场依然对宝龙地产的债务情况有些忧虑 。

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宝龙地产是在2009年上市 ， 次年总部迁至上海后开始加速扩张 。 扩张期房企的债务也会大幅升高 。 数据显示 ， 宝龙地产2010年有息负债62亿 ， 2018年底达到491亿 ， 今年有效控制负债后 ， 6月末为496亿 。 截至六月末 ， 宝龙地产手头现金166亿 ， 堪堪覆盖短债 。

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2012年到2018年 ， 宝龙地产净负债率持续升高 ， 截至2018年底已升至101.6% ， 今年上半年虽然有所好转 ， 但仍高达91.4% 。

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下半年以来 ， 宝龙的债务压力继续加大 。 不久以前 ， 宝龙刚通过“闪电售卖”的方式向实控人许健康融资7.8亿 ， 代价是许氏家族持股比例从67.58%下降至65.19% 。 （详见《许健康输血宝龙地产 债务紧绷是肇因》）

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除此以外 ， 宝龙地产在今年下半年已累计发行两次优先票据及一次超短融债券 ， 累计融资约36.8亿 。

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由于房地产行业整体融资紧缩 ， 宝龙地产的融资成本也在升高 。 今年上半年 ， 宝龙支付利息16.9亿 ， 相比上年同期增加35.4% ， 实际利率由去年同期的5.95%上升至6.24% 。 11月4日最新的一项融资中 ， 宝龙的借款利率已经高达7.125% 。

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不过 ， 宝龙地产的债务中银行贷款占多数 ， 结构相对合理 。 财报显示 ， 宝龙总额今年6月末的496亿有息负债中 ， 银行贷款为260.7亿 ， 占比超过50% 。 另有优先票据87.8亿、公司债109.6亿、其他借款37.9亿 。

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虽然宝龙地产通过境外融资渠道在持续输血 ， 但短期资金压力不可避免 。 此前宝龙通过“闪电配售”获得许健康7.8亿输血 ， 就被外界认为是应对当时即将兑付的3亿超短融债券 。 而宝龙年内还面临12月22日到期的3亿超短融债券和11月11日到期的8.5亿的资产支持专项计划 。