----中梁之“变”：结构调整、转战二线 ， 质量谁来买单//----

"multi_version":false

高速发展的背后

文/羽杉

据第一财经报道 ， 中梁把此前的12个区域集团进行收缩合并 ， 并最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域 。 不过 ， 由于合并带来的组织架构调整和人员冗余 ， 部分员工在这次大调整中选择离职 。

此前 ， 中梁地产法人代表发生变更 ， 李和栗替代总裁黄春雷 ， 成为中梁地产法人 。

对于中梁来说 ， 组织结构调整只是其规模发展的第一步 ， 除此之外还有更多问题亟待解决 。

二线之争

在今年房地产融资渠道收紧的环境下 ， 中梁今年的销售目标较往年更为保守 。 据了解 ， 2016-2019年中梁的全年合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿、1300亿 ， 今年同比增长28.08% 。

随着2016-2018年中国三四线大爆发而诞生的黑马中梁 ， 此次为实现1300亿的销售目标 ， 将目光挪到了此前布局并不完善的二线城市 。 8月份的业绩会上 ， 中梁CEO黄春雷称 ， 在二线及强三线的拿地比例占到80%以上 。

当一二线城市频频限购 ， 大多数房企均选择重仓三四线城市 。 据中指院数据 ， 2018年50家百亿代表房企在三四线城市拿地面积增长145%至1.7亿平方米 ， 三四线城市的土储占比上升12%至46.1% 。 在房企巨头的挤压下 ， 中梁面临着拿地减少、拿地价格上升的困境 ， 因而转向二线及强三线 。

据招股书显示 ， 截至2018年8月31日 ， 中梁二线城市占比37.66% 。 中梁在二线城市的布局虽并不完善 ， 但中梁若期望继续冲击3000亿销售目标 ， 深入二线城市 ， 提升市场份额是必由之路 。

此外 ， 据中梁控股10月未经审核营运数据显示 ， 截至10月31日 ， 中梁控股实现单月合约销售140亿元 。 2019年前10月 ， 中梁控股2019年实现合约销售额1145亿元；目前全年销售达标88% 。

融资成本高企

在深入二线城市的改革中 ， 融资也是中梁需要格外注意的问题 。 据招股书显示 ， 2015年、2016年中梁控股净负债率分别为1335%、1790% ， 2017年、2018年陡降至339%、58% 。 今年上半年 ， 中梁净负债率由期初的58.1%降至43.5% 。 对此 ， 中梁解释称 ， 系物业销售产生现金大幅增加 ， 减少了对外部借款的依赖 ， 以及保留盈利的增长 。

值得一提的是 ， 在IPO之前中梁剥离了部分非核心业务资产和负债资产 ， 比如2018年4月正式剔除关联开发的示范区及物业项目的精装修样板房的物业管理业务；2018年6月 ， 杨剑及苏州华成将浙江天剑20个开发项目转让给了杨剑的堂弟杨剑清 。 这一举动可能与其净负债率徒降有关 。

另一方面 ， 中梁因格外依赖信托融资及资产管理 ， 导致其融资利率普遍在9%以上 ， 且将于今年到期4笔信托贷款 ， 年利率均高于11% 。 相比之下 ， 主流上市房企平均融资成本均值为6.07% ， 远低于中梁的融资成本 。

在融资渠道收紧的背景下 ， 今年9月中梁再度发行3亿美元优先票据 ， 期限2年 ， 利率11.5% ， 发售价格为票面额的99.134% 。

此外 ， 中梁的毛利率却并不高 ， 2017、2018、2019年6月分别为20.4%、22.9%、24.5% 。 最新数据显示 ， 2019年上半年百强企业平均毛利率为41.33% ， 其中53家房企毛利率集中在30-40%之间 。

高周转压力

为保证高效利用资金、强回款 ， 中梁曾效仿碧桂园提出“456”模式 ， 即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入 。

据棱镜报道 ， 一位不愿具名的中梁员工表示 ， 公司内部奖罚分明 ， “456”模式是底线 ， 一般都会提前完成目标 ， 如果没完成会从“成就共享”里扣钱 ， 每个项目就像接力跑 ， 从拿地到销售 ， 一环套一环 ， “没有人拖拖拉拉地干活 。 ”