----任正非痛批炒房者：高房价会让企业倒闭 ， 专家：高房价撑不了多久了//----

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过去二十年里房地产是市场上最赚钱的行业之一 ， 而且也是普通人能接触到的最安全的投资渠道之一 ， 很多人都靠着买房实现财产增值 。 当然这也带来了一个相当严峻的问题 ， 那就是房价上涨过快远超居民承受能力 ， 特别是到了现在高价已经不仅仅是影响居民买房 ， 对其他行业也造成了巨大影响 。

例如很多工厂就因为租金过高而不得不倒闭 。 因此在最近一两年很多商业大佬都对房地产行业做出预警 ， 例如任正非就曾经痛批过房地产行业 ， 认为高房价会影响企业生产要素成本 ， 如果一味的炒高地价只会导致企业的倒闭率增加 。 无独有偶 ， 曹德旺曾经也说过房价过高会使得企业用工成本增加 ， 必须要降低房地产投资 。

在楼市的分析之中 ， 我们认为经济学家李迅雷的分析更加务实理性 ， 数据详实 ， 值得房地产圈内外的人学习 。 最近 ， 李迅雷就当前的宏观形势发文称“地产的韧性正在逼近临界值” 。 我们认为房价经过几轮快速的上涨后 ， 现有的收入难以支撑继续上涨 。 当前各城市轰轰烈烈的打折表明房地产市场正在快速降温 。 李迅雷所说的“临界值”其实已经到来 ， 具体分析如下：

一、截止上月 ， 70城和百城房价房价维持在正增长 ， 但是 ， 同比涨幅逐渐回落 。 结构上 ， 一线城市房价增速低位徘徊 ， 二三四线从高位逐步回落 。 虽然房地产市场在降温 ， 大面积下跌暂未开始 。 房价上海的“余热”还在 ， 追涨杀跌的心态还在 。 其实 ， 从国家统计局公布的数据 ， 9月房价实际上下降了5元每平米 ， 10月房价数据暂未公布 。

二、房地产销售端的回落速度非常慢 ， 主要原因是房地产市场的需求更多来自“追涨杀跌”带来的惯性所决定 。 2017年、2018年商品房销售均在17亿平米左右 ， 今年销量大概率与去年持平 。 如果按住宅销售面积对应的可居住人数来看 ， 每年新建住宅大概可容纳4000多万人居住 ， 近三年住宅销售量可供1.2亿人居住 。

新建住房这么多 ， 新生人口需求能满足吗？我们来看一看人口出生数据 。 2017年出生人口为1723万 ， 2018年出生人口数量是1523万 ， 2019年出生人口大概率继续减少 ， 不超过1500万人 。 近三年出生人口总和不超过4746万人 。

我们把三年新建住宅数量和新生儿数量做一个对比 ， 按人均40平米住房需求满足后 ， 还会空置约31亿平米住房 。

这31亿平米住房以后以大概率会空置了（部分人员由老旧房屋搬至新房 ， 原有的旧房就会空置 ， 所以 ， 这里31亿平米是三年建设带来的空置总量）

因为 ， 截止2017年 ， 城镇户均住房为1.18套 。 房子实际上已经供大于求 。 正如李迅雷所说 ， 买房的来源于“追涨杀跌”带来的惯性 ， 这个惯性我们认为 ， 很快会消失了 。

总体来看 ， 楼市正在从量变到质变 ， 房价将会由假摔变真跌 。