----注意 ， 一半城市房价跌了！//----

----注意 ， 一半城市房价跌了！//----

"multi_version":false文|凯风 楼市数据 ， 出现转折信号 。 近日 ， 国家统计局发布70城房价数据 。 在纳入统计的70个大中城市中 ， 有35个城市二手房环比下跌 ， 占比一半； 4个城市价格持平 ， 上涨城市仅为31城 。 与今年3月相比 ， 下跌城市从10城增加到35城 ， 而上涨城市从57城减少到31城 ， 这背后的市场信号再清晰不过 。 唯一的悬念是 ， 下一步 ， 楼市向哪走？ 01 哪些城市房价在下跌？ 楼市里的统计数据 ， 向来存在争议 。 众所周知 ， 新房受到网签时间、限价、限制网签以及成交结构的影响 ， 往往存在一定失真 。 尤其对于一二线城市来说 ， 中心城区基本不再有大规模新增供地 ， 新房集中于边缘郊区 ， 这就导致新房价格存在结构性失真 ， 无法代表整个城市的价格走向 。 相比而言 ， 二手房价格更接近真实市场 。 不过 ， 官方统计里的二手房数据 ， 也非全面调查数据 ， 而是基于重点调查和典型调查相结合而来 ， 与真实市场同样存在一定背离 。 即便如此 ， 在缺乏权威数据的情况下 ， 二手房仍可作为判断市场走向的依据 。 从二手房数据来看 ， 10月份 ， 全国共有35城市房价环比下跌 。 这其中既有一线城市 ， 也有二线省会 ， 更不乏三四线城市 。 一线城市里 ， 北上广全部在列 ， 只有深圳例外 。 深圳房价10月单月上涨1% ， 排在各大城市前列 。 二线城市里 ， 济南、西安单月下跌0.7% ， 青岛下跌0.6% ， 天津下跌0.5% ， 厦门、贵阳下跌0.4% ， 石家庄、太原、南昌、武汉降幅都是0.3% ， 郑州、长沙、重庆为0.2% ， 杭州是0.1% 。 从同比数据（相比去年同期）来看 ， 这13个城市房价回到一年前： 青岛（-4%）、安庆（-3%）、郑州（-2.5%）、广州（-2.4%）、宜昌（-2.1%）、湛江（-1.7%）、北京（-1.5%）、岳阳（-1.0%）、海口（-1%）、长沙（-0.7%）、常德（-0.5%）、济南（-0.1%）、遵义（-0.1%） 。 所以 ， 房价下跌 ， 不再是传说 。 02 为什么感觉房价还在涨？ 既然一半城市房价出现下跌 ， 为什么很多人印象里房价还在继续上涨？ 其一 ， 一些网红城市房价高热不退 。 今年上半年的苏州 ， 最近一两个月的深圳 ， 以及在多个利好叠加之下的南宁 ， 房价均走出阶段性的独立行情 ， 给人的印象是全国房价仍在上涨 。 这其中 ， 最具代表性的当属深圳 。 深圳与北上广走出与众不同的独立行情 ， 背后的原因在于一系列利好的叠加 。 从先行示范区获批到对港澳人士放开限购 ， 再到最近的二手房大范围取消“豪宅税” ， 每一个政策都成为市场狂欢的催化剂 。

其二 ， 楼市存在板块轮动效应 ， 上涨时并非同步上行 ， 下跌时也并非同步调整 。 2015年-2016年 ， 一二线城市率先上涨 ， 而当时三四线仍受高库存之累 。 直到2017年 ， 在棚改货币化和一二线楼市调控持续收紧的双重作用之下 ， 三四线城市房价才重启上涨之路 。 这一轮调整也是如此 。 2014年最早上涨的厦门 ， 在2018年率先遭遇调整；2015年率先上涨的北京上海 ， 在2018年也横盘了一年之久 。 三四线同样如此 ， 这是楼市规律所在 。 其三 ， 对于三四线城市来说 ， 棚改退潮的影响将会持续体现 。 三四线这一轮上涨的主要动因在于棚改货币化 ， 这相当于央行定向放水支撑三四线去库存 。 由于棚改启动与竣工时间存在滞后效应 ， 棚改对三四线楼市的影响同样存在滞后效应 。 2020年被普遍认为是棚改收官之年 。 今年的棚改计划量已经从去年的580万套腰斩到285万套 ， 而明年的棚改空间同样所剩无几 。 不久之后 ， 三四线楼市将会失去最大的支撑 。 03 未来 ， 会不会大跌？ 房价松动 ， 是否意味着楼市从此步入下行区间 ， 会不会出现房价大跌？ 答案很肯定：在一到两年内 ， 不会大跌 ， 同样不会允许大跌 。 熟悉中国楼市调控逻辑的人明白 ， 房地产虽然带来诸多负面效应 ， 但也事关投资拉动经济、土地财政以及居民财富保值增值的基本面 。 一言以蔽之 ， 房地产的阀门需要被按住 ， 但底线是不能拖累经济增长 。 要知道 ， 2020年是至关重要的一年 。 这一年的成绩 ， 关乎着全面建成小康社会 ， 也关乎着精准脱贫的胜利收官 ， 丝毫都疏忽不得 。 换言之 ， 未来的楼市调控可能不会再“一刀切” ， 既不会一刀切全部收紧 ， 也不会一刀切大水漫灌式放松 ， 而是将进入 “一城一策” 的玩法 ， 把握 “区间管理” 的稳控节奏 ， 让楼市在有限的 箱体里进行上下浮动 。 还是那句话 ， 中国楼市是政策市 ， 这是中国房地产的第一规律 。 04 关键三点 接下来 ， 楼市到底怎么走？ 我们最需要的关注有三点： 一是即将召开的经济会议对房地产的最新定调 。 二是央行货币政策是否会转向 ， 会不会出现全面降息？ 作为房地产基准的五年期LPR利率会否下调？ 三是放松限购限贷会否落地 ， 一二线城市会否加入其中？ 限购限贷是核心调控手段 ， 抢人大战、限跌令、补贴购房之类的手段不过是锦上添花 。