2019年 ， 西南财经大学公布了其统计的住房报告 ， 报告显示： 2008年有7成人是首次购房 ， 接近7成是刚需 ， 十年之后2018年 ， 首套房购买人群占比只剩下3成 ， 投资人群占比突破50%！

克而瑞的数据 ， 2017年二三四线城市里传统刚需 ， 即二套房以下 ， 成交占比就已经不到4成了 。 2018年 ， 这一趋势仍在继续 ， 到了2019年 ， 更为夸张 ， 二三四线城市里 ， 传统刚需都已经不到3成 ， 四线城市甚至都不到2成了 。

目前 ， 只有一线城市二套房以下占比稍微高一点 ， 但合计占比也仅仅维持在40% ， 6成左右的人 ， 选择三套房甚至更大的房子 。

现状令人吃惊 ， 未来可能更让人惊讶！ 此前文章写过 ， 中国楼市有异象 ， 开工面积持续高增长 ， 但竣工面积却不断负增长 ， 截止目前 ， 已经连续22个月为负 。 更令人惊讶的是 ， 新开工与竣工面积增速“剪刀差” ， 主要集中在三四线城市 。

据21世纪经济报道 ， 西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点 ， 甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上 ， 内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点 。

如此巨大差异 ， 原因究竟何在？ 主要两点： 第一 ， 房企被逼无奈 ， 故意为之 。 2015年之后 ， 中国房企越来越强调所谓高周转 ， 而这个高周转 ， 实际上并不是开发全流程的高周转 ， 而仅仅局限于“拿钱”之前的高周转 。 简单来看 ， 房企的开发环节里：拿地→开工→预售→竣工等几个环节 ， 预售环节之前的算是拿钱环节 ， 而竣工则算是“出血”环节 。 资金压力不大的时候 ， 房企还能留有余量和理智 ， 按部就班完成整个开发流程 ， 可一旦政策收紧 ， 竣工环节 ， 现金流是王道 ， 能拖就拖 ， 能慢就慢 。

第二 ， 地方监管错配 ， 管理差异 。 预售制度下 ， 一二线商品房销售条件相对苛刻 ， 政府方面催得也紧 ， 房企面对强势地区 ， 自然不敢太怠慢 。 而在三四线 ， 销售条件比较松弛 ， 政府也没太多压力 ， 结果就是房企处于相对强势 ， 有条件拖 ， 自然拖 。 2016年之前 ， 三四线城市销售占比在64% ， 2016年之后一直维持在70%以上 ， 再配合三四线这几年房价上涨幅度显著超过一二线 ， 都能印证 ， 一点： 这些年 ， 未竣工的房子 ， 大量堆积在三四线 。 再进一步推演 ， 其实很容易联想到一个结果： 未来一两年 ， 随着竣工时间限制到期 ， 三四线城市会有大量新房集中出现！ 如今棚改已经退潮 ， 专项债、PSL这些配套资金要么缩减 ， 要么转向 ， 可以预见 ， 三四线楼市最大动力不可能重演往日的辉煌 。 接下来 ， 三四线楼市库存问题 ， 又会是一个问题 。 写到这里 ， 想做个总结： 当前中国楼市 ， 早已旧貌换新颜 ， 传统刚需已非主流 ， 投资改善成为新刚需 ， 晋升新主流 。 新刚需时代 ， 存量房被低估 ， 增量房正爬坡 ， 需求一旦不济 ， 结果让人警醒！ 住房不炒 ， 房住不炒 ， 中国经济需要楼市 ， 但 ， 更需要控制楼市！

（本文内容仅供参考 ， 不构成投资建议 ， 市场有风险 ， 投资须谨慎）

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