开封三大热点购房区域 ， 莫过于开封西湖 ， 复兴大道 ， 中意湖 。
10月21日 ， 开封地产研习“蹭吃蹭喝礼品小分队”分别探访了 ， 开封西湖区域的郑开橄榄城 ， 复兴大道的康桥九溪郡和中意湖的燕澜府 。
具体情况汇报如下：

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Part1：开封西湖 ， 橄榄城5#认筹启动 ， 开盘价9300-9500元/㎡
作为开封热点区域的西湖片区 ， 郑开橄榄城一直是霸主 ， 从未被超越 。
随着西湖-郑开大道片区开发建设进入末期 ， 区域内在售的高层产品项目仅有郑开橄榄城和西湖印象 。西湖印象近期加推的房源为观景楼王（即：高楼层可以无遮挡的观览开封西湖 ， 观景尺度佳） 。相比起来西湖印象 ， 橄榄城的员工内部价9300-9500元/㎡的预期开盘价格（含成品装修） ， 可谓是近期开封性价比购房的最优选择 。



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作为开封房价头把交椅的西湖片区 ， 其价格走向与涨跌亦影响着整个开封区域 。
此次 ， 西湖片区橄榄城的价格回调 ， 推测有如下几个原因：
1、受制于年底现金流的需求 ， 亚新集团多区域多项目推出优惠 ， 橄榄城作为项目之一亦不例外 。
2、目前开封市场处于价格震荡期 ， 价格已经成为购房者考虑的第一因素 。此次橄榄城房源的加推 ， 亦可以作为开封房价的风向标 。由于其深耕开封多年 ， 其高层领导对于开封市场具备足够的数据分析和判断力 ， 此次价格回流 ， 也是“洗客”的最有效手段 。
所以 ， 综合分析 ， 亚新集团现金流需求与开封市场整体环境 ， 是橄榄城回调价格的因素 。当然 ， 从项目推售的产品来看 ， 较首批开盘的8# ， 本次加推的5#由于其在香颂组团内部的位置 ， 存在价格差也是理所当然的 。



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Part2：中意湖燕澜府 ， 首开遇冷也是情理之中
作为冉冉升起的新星 ， 燕澜府首开遇冷 ， 也算情理之中 。
作为刚入开封的弘阳 ， 其外来营销团队对于开封市场的理解 ， 对于开封购房客户的理解仍有“进步”的空间 。本次取得预售证的3# ， 首开176套 ， 25层毛坯高层 。前期蓄客约200组 ， 开盘到访约150组 ， 共计进行14轮摇号 ， 每轮10组客户 ， 整体去化率约50% 。其开盘价格区间在：7300-9100元/㎡之间 ， 131㎡复式价格区间为9300-9600元/㎡ 。
其中：130平三房 ， 由于为西南户 ， 不通透 ， 价格在7300-8500元/㎡ 。
现场优惠为：
1、认筹3万抵5万
2、当天认购99折
3、于10月24日前准时签约99折
4、开盘特别优惠99折
Part3：两湖区域的价格走向
弘阳燕澜府开盘前一天的晚上 ， 橄榄城9300元/㎡的房源入市加推 。也许时间上的巧合 ， 也许是有意“截胡” ， 都不影响 ， 橄榄城在此次加推房源房价上的诚意满满 。
而对于近两个月 ， 橄榄城5#开盘前预计蓄客至少2周 ， 再次开盘或许在11月中下旬 。在此期间 ， 西湖印象观景楼王也进入开盘期 。从中远期来看 ， 郑开橄榄城6期香颂组团未来的竞品包含了已经明确的中南林樾 ， 如工程进度支撑足够+不封土 ， 林樾亦有可能进行洋房的推售 。由于中南樾府“神”队友的存在 ， 对于林樾项目的预期如今已然不敢妄下结论 。未来的竞品还包括了大宏刚摘地的138地块 ， 本土开发商会引进何等级别的百强来进行联合开发 ， 对于橄榄城的未来会有深远的影响 。

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